El objeto de este artículo es exponer, de una forma que resulte clara y sencilla, que es una condición en los contratos de compraventa de inmuebles y, en concreto, la diferencia entre condición suspensiva y resolutoria.
Información detallada
Compraventa de inmuebles: Diferencia entre condición suspensiva y condición resolutoria
Las condiciones están admitidas en Derecho, pero su inclusión en el contrato requiere que ambas partes, compradora y vendedora, estén de acuerdo. No obstante, no todas las condiciones son admisibles, y para resultar válidas han de reunir una serie de requisitos legales:
- El suceso contemplado como condición ha de ser posible (una condición imposible implicaría la inviabilidad permanente de que el contrato llegara a producir efectos, por lo que sería nulo).
- No puede ser contrario a las leyes ni a las buenas costumbres.
- No puede depender de la voluntad de una de las partes, ya que ello supondría dejar exclusivamente en sus manos la posibilidad de que el contrato se cumpla.
El Código Civil contempla dos tipos de condiciones: la condición resolutoria y la suspensiva, cuyas consecuencias son totalmente divergentes. La diferencia entre la condición suspensiva y resolutoria es que la suspensiva es aquélla de cuyo cumplimiento depende la eficacia del acto, mientras que la resolutoria implica la extinción los efectos jurídicos.
Condición resolutoria
La condición resolutoria es una garantía de pago cuando en la compraventa se acuerda que el precio se pagará de forma aplazada y el vendedor lo que pretende es asegurarse el cobro del precio.
En caso de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, por la parte compradora, tiene lugar la resolución de la compraventa, con la consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble que hubiere transmitido.
La reciente entrada en vigor del Libro VI del Código Civil de Cataluña ha introducido una reforma en la regulación del pacto de condición resolutoria incluido en el contrato de compraventa.
¿Qué efectos tiene la condición resolutoria?
Continuando con las diferencias entre condición suspensiva y resolutoria, el cumplimiento de una condición resolutoria implica que el contrato devenga ineficaz; dicho de otro modo, la producción del hecho que constituye la condición extingue la eficacia de un contrato ya nacido, en base al acaecimiento de un hecho también futuro o probable.
Ello implica que, en caso de cumplirse la condición resolutoria, tendrán que restituirse las prestaciones cumplidas por cada una de las partes en virtud del contrato: el vendedor recuperará la propiedad y tendrá que restituir el precio pagado por el comprador.
Normalmente, una condición resolutoria se configura como una garantía de pago en la compraventa con pago aplazado del precio, de forma que el incumplimiento del pago o de algún plazo de este lleva aparejada, como consecuencia, la resolución de dicha compraventa, recuperando el vendedor el inmueble objeto de la transacción.
En este caso, el contrato llega a producir sus efectos: entrega del local y pago de parte del precio, pero dejará de hacerlo si se cumple la condición (falta de pago del resto), de forma que el vendedor recupera la propiedad del inmueble y se restituye la parte del precio ya pagado.
Condición suspensiva
La condición suspensiva es un suceso futuro o eventual, que determina la eficacia del contrato de compraventa, de tal forma que las obligaciones quedan paralizadas o suspendidas hasta el cumplimiento de la condición.
Dicho de otro modo, es aquélla que hace depender la efectividad del contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo, de un suceso eventual o futuro.
en un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, consistente en que el comprador obtenga una hipoteca, los efectos jurídicos del contrato no se producirán hasta que aquél obtenga una respuesta positiva definitiva por parte de una entidad bancaria, otorgándole la financiación solicitada.
¿Qué efectos tiene la condición suspensiva?
La principal diferencia entre condición suspensiva y resolutoria, es la consecuencia del cumplimiento del suceso constitutivo de la condición. El efecto de la condición suspensiva consiste, precisamente, en dejar en suspenso o paralizar los efectos del contrato, hasta que ocurra el hecho constitutivo de la condición. Pero una vez que se produzca ese hecho condicional, el contrato desplegará todos sus efectos y las partes deberán cumplir sus respectivas obligaciones.
Así, en una compraventa sujeta a condición suspensiva, cuando la condición se cumple, devienen exigibles las obligaciones que surgen del contrato, es decir, la obligación de entregar el inmueble por parte del vendedor, y la obligación de pagar el precio acordado, por parte del comprador.
Diferencia entre condición suspensiva y resolutoria: caso práctico
Cada vez es más frecuente encontrar condiciones que limiten la eficacia del contrato de compraventa de inmuebles, vinculándolo a la producción de un determinado hecho jurídico, con la finalidad de afirmar o dar mayor seguridad a la posición de una de las partes contractuales. Los siguientes ejemplos ilustran las diferencias entre condición suspensiva y resolutoria.
- Condición suspensiva: imaginemos, por ejemplo, un caso de compraventa de una porción de un terreno que, previamente, debe segregarse de una finca mayor. La condición suspensiva del contrato de compraventa sería, en este caso, que se lleve a cabo el acto jurídico de la segregación. Una vez cumplida la condición (segregación de la parcela), el contrato de compraventa de la porción segregada se activa, y nacen las obligaciones de entregar la finca y pagar el precio.
- Condición resolutoria: por ejemplo, en un contrato de compraventa a plazos con condición resolutoria por impago del precio aplazado, la firma del contrato determina que las partes hayan de cumplir sus obligaciones: el vendedor ha de entregar la finca y el comprador ha de realizar el primer pago. Si el comprador incumple alguno de los plazos pactados, el contrato dejará de ser eficaz y el vendedor recuperará la propiedad del inmueble.
La compraventa de inmuebles es una operación compleja y el contrato ofrece diferentes posibilidades para adaptarse a las necesidades de las partes que, sin embargo, no resultan accesibles o comprensibles para cualquier persona.
Por ello, es necesario buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario. VBB Abogados le ofrece un asesoramiento especializado, ayudándole a entender las cláusulas del contrato de compraventa de inmuebles y preparar el que mejor encaje con su situación.
