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El censo
Derecho Romano
Universidad Complutense de Madrid
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TEMA: CINCUENTA Y DOS. REGISTROS. EL DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y ESPECIES. ESQUEMA DE LA REGULACIÓN DE LOS CENSOS EN EL CÓDIGO CIVIL. El CENSO ENFITEUTICO EN CATALUÑA: ESPECIAL REFERENCIA A SU REGIMEN TRANSITORIO. DERECHO REAL DE CENSO: CONCEPTO, CARACTERES Y ESPECIES. Concepto. Artículo 1 CC que: “Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”. Caracteres. Son caracteres comunes a todas las especies de censo los siguientes: 1. Derecho real (artículo 1623 “los censos producen acción real sobre la finca gravada”) aunque el CC lo configure como un contrato; 2. Inmobiliario y, más específicamente, sobre predios, al igual que las servidumbres; 3. Su contenido es el pago del canon o renta que grava un inmueble; 4. De tiempo indefinido; 5. Redimible; 6. Transmisible tanto las fincas gravadas como el derecho a percibir la pensión (artículo 1617 CC); 7. Indivisible (artículo 1) salvo pacto en contrario; 8. Prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos (artículo 1). Especies. 1. Por la causa que motiva el pago de la pensión: a. enfitéutico, b. consignativo y c. reservativo. 2. Atendiendo al modo de pagar el canon, el censo puede ser: a. Fructuario o b. Pecuniario. ESQUEMA DE LA REGULACION DE LOS CENSOS EN EL CC Nos referimos aquí a los censos en general. Más adelante estudiaremos cada uno de ellos por separado. Modos de constituirse. De conformidad con el artículo 609 CC, el censo puede adquirirse por medio de contrato, fruto de la autonomía de las partes (artículo 1 CC) o por medio de prescripción. 1 Elementos personales. 1. Censualista. Es el que tiene derecho a exigir la pensión y al que se le concede i) acción real sobre la finca gravada y ii) personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello. Ambas acciones son copulativas y no alternativas;; 2. Censatario. EL pagador de la renta y que disfruta de la finca. Elementos reales. 1. La cosa gravada con el censo. Es susceptible de ser gravado con censo cualquier inmueble siempre que sea determinado o determinable; 2. La renta: a. Su falta supone la nulidad del negocio por falta de objeto, se determinará en su importe y en su forma de pago, podrá consistir en dinero o frutos (con determinación de su especie y calidad), se satisfará en los plazos convenidos; y, a falta de convenio, si consisten en dinero, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y, si en frutos, al fin de la respectiva recolección y en el lugar en que radique la finca si el censatario tiene aquí su domicilio o en el domicilio del censatario, debiéndose entregar un recibo del pago b. Contribuciones. El censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos que afecten a la finca acensuada pudiendo descontar de la renta la parte de los impuestos que corresponda al censualista; c. Prescripción de la pensión. Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos; d. Presunción legal especial. Será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores (en Cataluña, en un caso similar, son tres); Elementos formales. Sin perjuicio del artículo 1 CC, el 1 establece con carácter ad probationem la necesidad de que se haga constar en escritura pública el censo. Asimismo, el artículo 1 CC en el caso del censo enfitéutico y por razón del artículo 1 CC un requisito ad solemnitatem sin el que aquél no puede existir. Sin perjuicio de que los contratos obligan desde el consentimiento (artículo 1 CC), puede entenderse que el derecho real de censo se adquiere desde la entrega de la cosa (artículos 1 y 609 CC), por lo que la forma no puede considerarse en modo alguno como constitutivo. Cuestión radicalmente distinta es la relativa a la inscripción del censo en el registro de la propiedad (art. 1 y 2 LH y 7 RH) en cuyo caso se requiere escritura pública como requisito procesal/registral y no sustantivo. Por último, el censo es inscribible como cualquier otro derecho real inmobiliario (artículo 1 LH). Transmisibilidad. Tanto la finca como el censo son transmisibles a terceros, con la carga de la pensión o canon: 1. Dividida la finca censuada, se distribuirá la pensión entre las fincas resultantes; 2 garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en el artículo 1. Censo enfitéutico. Concepto. Art. 1605 "Es enfitéutico el censo cuando una persona cede el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio."Es el censo más extensamente regulado y que vamos a desarrollar en cuanto a sus especialidades de acuerdo con el esquema clásico de elementos personales, reales, formales, registrales y temporales ya utilizado. Naturaleza jurídica. Son varias las teorías que se han planteado sobre la naturaleza jurídica de la enfiteusis: 1. Romanista. La enfiteusis es un derecho real que el enfiteuta ejerce sobre cosa de otro. 2. Medieval o del dominio dividido. Si para la teoría anterior el verdadero dueño es el censualista o concedente, para ésta son dueños tanto el concedente como el enfiteuta. 3. Moderna. La enfiteusis es el derecho real que se reserva el censualista al transmitir la propiedad al enfiteuta. Coincide esta teoría con la primeramente expuesta, en considerar la enfiteusis como un ius in re aliena, pero en contraposición a ella reputa como dueño al enfiteuta y como simple titular del derecho real al concedente. Nuestro Código Civil sigue en principio la teoría del dominio dividido, como lo demuestra especialmente la definición que del censo enfitéutico da en el artículo 1, que acabamos de exponer. Elementos reales. Son especialidades: 1. Consistiendo la pensión en una parte alícuota de los frutos deberá el enfiteuta dar aviso del día en que se proponga comenzar la recolección de cada clase de frutos para su inspección. Dado el aviso, el enfiteuta podrá levantar la cosecha, aunque no concurra el dueño directo; 2. Renta. Parte alícuota de frutos. Cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo; 3. Tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica; 4. Abono de las mejoras. El dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este aumento subsista al tiempo de devolverla. Si ésta tuviese deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta, serán compensables con las mejoras, y en lo que no basten 4 quedará el enfiteuta obligado personalmente a su pago, y lo mismo al de las pensiones vencidas y no prescritas; 5. Subenfiteusis. Queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis (piénsese que esta norma es similar a la que prohíbe el subarrendamiento); Derecho de tanteo y retracto. Corresponde recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto previo aviso del vendedor al titular de estos derechos con indicación del precio: 1. Derecho de tanteo. a. Regla general. Tendrá lugar cuando se venda o dé n pago el respectivo dominio sobre la finca enfitéutica; b. Plazo: veinte días desde el aviso; c. Pluralidad de fincas. Cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras; d. Pluralidad de titulares y prelación de derechos de tanteo y retracto. Cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una de ellas ejercerá su derecho por la cuota (artículo 1 CC) y con preferencia el dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo; e. Expropiación forzosa. Queda excluido el derecho de tanteo y retracto; f. Ventas judiciales. Sí existirá tanteo y retracto mediante pago del precio que sirva de tipo para la subasta. No existe aviso; 2. Derecho de retracto: a. No ejercido el tanteo podrá, aún, ejercerse el retracto. No obstante, hay autores que descartan el retracto y si no se ejerció el tanteo salvo que las condiciones de precio de uno y otro resulten distintas; b. Plazo. Nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta. c. Ocultada la enajenación (por falta de presentación del título para su inscripción), el plazo se cuenta desde la inscripción en el Registro; d. No realizado el aviso, se dará un año contado desde que la enajenación se inscriba. Laudemio: Es el pago de una cantidad por el adquirente de la finca, o de parte de ella (en cuyo caso el pago es proporcional), al dueño directo por razón de la enajenación de la finca de un censatario al siguiente, que requiere pacto expreso de pago y de su importe (en defecto de importe, será el 2 % del precio de la enajenación) y que se satisface: 1. Autorizada la venta por el dueño directo: el año siguiente al día en que se inscriba la escritura; 2. Sin autorización: se sujeta a la prescripción ordinaria. Reconocimiento del derecho del dueño directo. A los efectos de evitar la prescripción adquisitiva, cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. 5 De los foros y otros contratos análogos a la enfiteusis. Régimen jurídico por su carácter perpetuo o temporal. Se establecen reglas especiales: 1. cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico; 2. Si fueren temporales o por tiempo limitado, se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato. El único contrato que se regula es aquél por el que el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero. Se caracteriza por la posibilidad de abandono de la finca a conveniencia, su límite temporal (de cincuenta años, muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas) EL CENSO ENFITÉUTICO EN CATALUÑA Regulación. Se regula por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales en sus artículo 565. Concepto. El censo es una prestación periódica dineraria anual, esencialmente divisible, transmisible, redimible, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente. La finca gravada es transmisible, también por adjudicación judicial, pero siempre con la carga de la pensión. Clases. 1. Enfitéutico. Es el constituido con carácter perpetuo y redimible a voluntad del censatario; y 2. Vitalicio. Si se constituye con carácter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa. Constitución. El censo se constituye: 1. Por contrato, que podrá contener: a. la transmisión del dominio a cambio de la prestación, determinándose su pago por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada; b. la transmisión del derecho a la renta previa la constitución sobre la finca del censo (revessejat); 2. Por disposición mortis causa; y, por último, 3. Por usucapión. Elementos reales. Contenido del acuerdo. 1. La pensión es considerada el contenido esencial del derecho de censo, sólo puede consistir en dinero y podrá contener una cláusula de estabilización del valor de la pensión, será anual (esto no lo indica el CC) aunque su abono pueda fraccionarse, podrá satisfacerse por anualidades vencidas en el enfitéutico y deberá satisfacerse por anualidades 7 2. 3. 4. 5. avanzadas en el vitalicio, salvo pacto en contrario, con entrega de un recibo; Lugar de pago. Salvo pacto, se satisfará en el domicilio del censatario; Prescripción. La reclamación de pensiones debidas no puede exceder de las diez últimas; Regla especial. El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores (en el CC son dos); Garantía. La finca solo garantiza el último laudemio, la pensión del año corriente y las dos anteriores. En caso de pacto, puede garantizar en perjuicio de tercera persona el pago de las cinco últimas pensiones. Redención. Es uno de los modos de extinción de los censos. Con carácter general: 1. Censos pactados como redimibles. Pueden redimirse por voluntad unilateral del censatario pasados veinte años desde la constitución del censo, salvo pacto; 2. Pacto de no redención. Puede pactarse, en los censos de carácter perpetuo, la no redimibilidad del censo por un plazo máximo de sesenta años o durante la vida del censualista y una generación más. La generación se considera extinguida al morir el último de los descendientes en primer grado del censualista. Reglas de redención. La redención será de toda la finca, requerirá al censatario estar al corriente en el pago, incluirá el laudemio (si se hubiera pactado) y la deducción de la entrada. Adquirido el censo por usucapión, el importe pagadero será la capitalización del 3% del canon Decomiso. Efectos del impago de pensiones. El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso. El decomiso no puede pactarse en el título de constitución del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo (a diferencia del CC). Elementos temporales. La cancelación del censo puede tener lugar por: 1. causas generales; 2. pérdida o expropiación de la mayor parte de la misma; El censo enfitéutico. Concepto. Además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado de manera expresa en el título de constitución. Derecho de tanteo o retracto o laudemio. Excepciones. El laudemio no tendrá lugar en los siguientes casos: 1. expropiación forzosa, aportación a juntas de compensación o por adjudicaciones de las juntas de compensación a sus miembros; 2. enajenaciones a título gratuito, entre vivos o por causa de muerte;; 8 Supuestos especiales de ejercicio de la fadiga: 1. no puede ejercerse si el censo que grava la finca enajenada pertenece a varias personas en comunidad ordinaria o indivisa y no lo ejercen todas conjuntamente; 2. si el derecho de censo está gravado con un usufructo, la fadiga corresponde siempre a los nudos propietarios; 3. si el censo está gravado con un fideicomiso, la fadiga corresponde a los fiduciarios, que pueden pagar a través del fideicomiso. Este último podrá repetir lo pagado y sus intereses. Censo vitalicio. Concepto. Otorga al censualista el derecho a recibir una prestación periódica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo. Irredimibilidad. El censo vitalicio es irredimible, salvo mutuo acuerdo o disposición en contrario. El censo queda sin efecto si la persona o personas sobre cuya vida se ha constituido mueren dentro de los dos meses siguientes a la constitución como consecuencia de una enfermedad que ya existía en el momento de dicha constitución. En caso de cotitularidad del derecho de censo, si la designación de los beneficiarios ha sido conjunta y uno de ellos no la acepta o, habiéndola aceptado, muere, su cuota en el derecho de censo incrementa la de los demás beneficiarios. Pago de la pensión. 1. El pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se paga por anualidades vencidas, debe efectuarse de modo que la correspondiente al año en que muere la última de las personas a cuyo favor se ha constituido el censo debe pagarse a sus herederos en la parte proporcional al número de días que ha vivido aquel año. En cambio, si se paga por anualidades avanzadas, la que corresponde al año de la defunción debe pagarse íntegra, sin que el censatario tenga derecho a devolución; 2. No puede exigirse el pago de la pensión sin acreditar que la persona para cuya vida se ha establecido está viva. Puede pactarse válidamente que la persona que transmite la finca a cambio de la pensión retenga, con carácter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitación sobre la misma finca, los cuales se consolidan necesariamente con la propiedad cuando se extingue el censo. Régimen transitorio. Se halla en la Ley 5/2006 con la que empezábamos este epígrafe. 1. Anteriores a 1990 cuya vigencia no se hubiera acreditado: Cancelables a simple petición de los propietarios de la finca gravada y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberación de cargas; 10 2. Anteriores a 1990 cuya vigencia sí se hubiera acreditado. No pueden practicarse asientos registrales si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división. Cancelables si no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro; 3. Censos constituidos con arreglo a la Ley 6/1990. Redimibles a petición del censatario en el plazo pactado y, en todo caso, si han transcurrido más de veinte años desde su constitución y el censatario está al corriente en el pago al censualista. Solicitada la redención por el censalista, el censatario queda obligado a ella si se ha acreditado la vigencia del censo; 4. La redención habrá de ser completa, incluyendo todos los derechos del censo; 5. El laudemio: a. Redimido o prescrito un censo anteriormente existente, el laudemio también se extinguirá en beneficio del censatario; b. La parte de laudemio relativa a un censo redimido no acrece los subsistentes; c. Las cantidades a percibir por la extinción del laudemio y demás derechos dominicales deben distribuirse de la siguiente forma: i. Primero. Si el dominio directo es único, le corresponde el total del precio; ii. Segundo. Si existe un dominio directo y un dominio medio, han de percibir una cuarta parte y tres cuartas partes, respectivamente; iii. Tercero. Si concurren un dominio directo y dos medios, el segundo medio debe cobrar dos cuartas partes y el otro medio y el directo, una cuarta parte cada uno de ellos; iv. Cuarto. Si concurren un dominio directo y tres medios, corresponde una cuarta parte a cada uno de ellos. TEMAS CIVIL REGISTROS OPOSICIÓN FORO DE OPOSITORES TEMAS HIPOTECARIO TEMAS FISCAL OPOSITAR CON ÉXITO CUADRO NORMAS NORMAS 20022012 LISTA INFORMES RESOL.: PROP-MERCMESES NODESESPERES ¿Sabías que...? 11
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