Contingente: una guía de lo que significa en bienes raíces

Comprar una casa sigue siendo una de las mejores formas de generar riqueza y las ventas de bienes raíces están aumentando. Sin embargo, aunque 5.64 millones de viviendas existentes cambiaron de manos en 2020, según datos de National Association of REALTORS^®, no existen certezas en ninguna transacción de bienes raíces. Cada uno tiene un elemento de sorpresa con respecto a cómo se desarrollará el proceso porque cada vendedor, comprador, situación y casa es diferente.

Como comprador, quieres protegerte de los imprevistos, dado que hay tanta incertidumbre, la compra es tan grande e implica a tantas partes. Es por lo que la mayoría de las ventas de vivienda se hacen “supeditadas” a lo que sucede después, lo que permite a los compradores retroceder si algo sale mal a medida que la venta avanza a través del proceso hasta su finalización.

“Contingente” en cualquier sentido significa “dependiendo de ciertas circunstancias”. En bienes raíces, cuando una casa se menciona como contingente, significa que se hizo y aceptó una oferta, pero antes de que se complete el trato, se deben cumplir algunos criterios más.

Por ejemplo, si un vendedor ofrece un cierto precio y tú, como comprador, dices que el precio está bien (siempre y cuando la inspección de la vivienda no muestre problemas), has celebrado un contrato de bienes raíces contingente. En este caso, la venta de la casa depende de que la inspección no tenga problemas definidos en el contrato.

Con una oferta contingente has establecido que se debe cumplir cierta condición antes de que la venta avance. Si no es así, el contrato se anula y el vendedor puede proceder con una oferta de respaldo recibida cuando la venta era contingente. Las contingencias a menudo se utilizan para proteger al comprador de listados de casas problemáticos o problemas imprevistos dentro de la transacción de bienes raíces.

Volviendo a nuestro ejemplo de arriba, supongamos que hacemos la oferta contingente a que la inspección de la vivienda muestre una vida útil del techo de 15 años restantes. Si el inspector considera que al techo solo le quedan 7 años, eso es inaceptable y se colocará un estado de contingencia activa en la vivienda. El vendedor de la casa podría entonces decidir arreglar el techo o ajustar el precio, o los compradores potenciales podrían decidir rescindir el contrato, lo que pueden hacer sin penalización ya que tenían la contingencia establecida.

Ten en cuenta que un vendedor puede preferir que la oferta no incluya contingencias. Por supuesto, el comprador quiere hacer una oferta que lo proteja al incluir contingencias porque si finalmente se retira de su oferta sin una cláusula de escape de contingencia, puedes perder el depósito de buena fe que ofreciste para sellar el trato.

Agregar contingencias puede ser riesgoso, especialmente en un mercado dinámico donde ocurre mucha actividad de compra de viviendas. Otros posibles compradores pueden hacer una oferta sin contingencias, para que su oferta parezca más atractiva que la tuya y sea más probable que el vendedor la elija.

Por ejemplo, si tienes una contingencia de que tu propia casa debe venderse para completar la compra de otra casa, pero la oferta de otro comprador no la tiene, el vendedor podría decidir que no quiere esperar esa eventualidad. Debes usar la cláusula de contingencia con criterio para asegurarte de que tu oferta sea lo más atractiva posible.

¿Te preguntas qué contingencias podrías considerar? Estas son algunas frecuentes.

Contingencia de inspección de la vivienda

La contingencia de inspección de vivienda permite que un inspector de vivienda evalúe la condición de la casa, revisando todos los aspectos que podrían no ser visibles a simple vista o en los que el comprador actual podría no pensar, como la nivelación del terreno o colocación de tapajuntas. Si la inspección revela fallas graves en la condición de la casa que se han detallado en el contrato, el comprador puede retractarse, o el comprador y el vendedor pueden negociar quién pagará por repararla.

En otras palabras, aunque tengas una contingencia en la inspección de la casa, no tiene que alejarse porque hay un problema con la casa. Usted y el vendedor pueden acordar cómo cubrir las reparaciones y resolverlas.

Contingencia hipotecaria

Una contingencia hipotecaria le da al comprador un período de tiempo específico para garantizar el financiamiento. La buena noticia es que se trata de una contingencia financiera que puede manejarse, en su mayor parte, con la diligencia debida. En primer lugar, debes asegurarte de que estás preaprobado, no solo precalificado, para una hipoteca como comprador.

La preaprobación te acerca mucho más a obtener la hipoteca, ya que implica una documentación relativamente larga por adelantado para garantizar que tus finanzas están en orden. Pero recuerda que tener una preaprobación no significa que calificas para una hipoteca. Una vez que haces una oferta deberás hacer una verificación final con tu prestamista.

Idealmente, toda la documentación será aceptada porque ya pasaste la mayor parte de la fase de preaprobación. Sin embargo, todavía hay elementos que te pueden hacer tropezar, como si cambiaste de trabajo, tuviste una caída en la puntuación de crédito o tuviste algún otro problema financiero que inesperadamente te convierte en un candidato menos digno. Es importante prestar una excelente atención a tus finanzas durante esta fase para asegurarte de que no haya sorpresas desagradables cuando finalizas la hipoteca.

Contingencia de tasación

La contingencia de tasación se incluye con mayor frecuencia cuando se obtiene una hipoteca. Dados los precios en el barrio, el vendedor podría estar pidiendo una suma bastante alta y tú podrías estar feliz de pagarla. Pero ese precio de venta no refleja necesariamente el valor de la vivienda. Los prestamistas exigen una tasación, que es una evaluación de un tercero sobre el valor real de la casa.

Aunque ambas partes acuerden un precio de venta, el prestamista no puede ofrecerte una hipoteca que sea mayor que la tasación de la casa. En un mercado de bienes raíces demasiado dinámico o cambiante, cumplir ese valor de tasación a menudo puede ser un problema, pero no significa que se te acabo la suerte.

Es posible que puedas superar esto si tienes el dinero en efectivo para pagar una cantidad más alta por adelantado para compensar la diferencia entre la cantidad del préstamo hipotecario y el precio de compra acordado, o si puedes renegociar.

Contingencia de título

Este pedazo de papel resulta engañoso para muchos compradores. El título de la casa revela quién es realmente el propietario y quiénes han sido sus propietarios. Sin embargo, a veces las casas no tienen «títulos limpios». Podrían tener gravámenes como problemas de servidumbre o un gravamen hipotecario del pasado.

Cualquier reclamo contra el título puede hacer que la compra sea riesgosa para los compradores. La buena noticia es que la investigación de títulos debería revelar esos problemas antes del cierre. E incluso si hay un problema que puedas solucionar, es aconsejable obtener una aseguranza de título, que protege contra futuras reclamaciones.

Contingencia de venta de la vivienda

Esta contingencia se relaciona con la situación financiera del comprador y señala que la venta solo se hará si su casa actual se vende primero. Aunque esto puede protegerte, es frecuente que los vendedores lo rechacen en un mercado de vendedores, ya que el vendedor sabe que puede haber otro comprador que no tenga esta restricción.

Por supuesto, esto no significa que dabas tener el dinero en efectivo disponible para comprar la nueva casa antes de vender la tuya. Tu prestamista puede ayudarte con un “préstamo temporal” o sugerir otras estrategias financieras. Rocket Mortgage^® no otorga préstamos temporales, pero nuestros amigos de Rocket Loans^SM pueden ayudarte con un préstamo personal.

Otra forma de solucionar este problema es pedir una fecha de cierre posterior a la normal, lo que te da más tiempo para vender tu casa. Recuerda que algunos vendedores pueden rechazar tu oferta debido esto si quieren cerrar la venta rápidamente, pero puede ser atractivo para otros vendedores que buscan una nueva casa para ellos o que quieren terminar el año escolar en su casa, por ejemplo.

Ahora que comprendes las contingencias frecuentes, estarás mejor preparado cuando encuentres una lista activa con un estado contingente mientras buscas una casa.

A pesar de que prefieras una casa específica, tu agente de bienes raíces probablemente te recomendará que sigas buscando casas e incluso que hagas otras ofertas mientras la casa que quieres está en un estado de listado con contingencia. Esto es particularmente importante en los mercados de bienes raíces con un inventario de viviendas bajo y un excedente de compradores.

Lo último que quieres es poner todos tus huevos en una canasta y que tu oferta se anule debido a que una contingencia no es adecuada. También es posible que quieras negociar los términos que limiten los derechos de los vendedores a aceptar nuevas ofertas. Como siempre, confía en tu agente de bienes raíces para que te ayude a negociar los mejores términos para su situación.

Contingencia con una cláusula de expulsión (Kick-Out)

Ten en cuenta que los vendedores pueden pedir una cláusula de expulsión mientras esperan. En una cláusula de expulsión, los vendedores pueden seguir considerando ofertas y, por lo general, buscarán ofertas con menos contingencias que la primera oferta.

Aunque las contingencias pueden ser importantes para protegerte, este es otro motivo para hacer tu oferta con la menor cantidad de contingencias posible. Pero la buena noticia es que los vendedores no pueden sacarlo solo porque encuentran una mejor oferta. Deben avisarte y darte cierto período de tiempo para quitar las contingencias.

Contingencia sin cláusula de expulsión

Por otro lado, los vendedores pueden aceptar una contingencia con una disposición de no expulsión en el mercado de un comprador, lo que les impediría aceptar nuevas ofertas mientras se resuelven las contingencias.

Contingente y pendiente son dos términos que a menudo se confunden, pero que indican diferentes partes del ciclo de ventas.

En la venta contingente, el vendedor aceptó una oferta, pero todos están aún están trabajando en los problemas. Eventualmente, la venta pasa a “pendiente”, lo que significa que los problemas se han resuelto y el trato está casi cerrado. En esta etapa, todas las partes simplemente esperan que se complete la documentación para que la venta pueda pasar al “cierre”.

Una vez que estás en la etapa pendiente, ya casi estás allí. La mayoría de los vendedores no continuarán mostrando la casa mientras está pendiente, ya que están contractualmente excluidos de aceptar ofertas. ¡La casa es casi tuya!

Comprar la casa de tus sueños puede crear mucho estrés, después de todo, es probable que sea la compra más grande que hagas hasta que compres otra casa, y puede ser angustioso dar el paso. Afortunadamente, existen medidas de seguridad cuando haces una oferta en forma de contingencias que pueden protegerte a medida que avanzas en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, como puedes ver, también pueden presentar dificultades si el vendedor decide no aceptar una oferta con ellos.

¿Quieres obtener más información sobre el proceso de compra de una casa? Consulta nuestra biblioteca de artículos sobre la compra de vivienda que cubre una amplia gama de temas, y no olvides apoyarte en tu agente de bienes raíces, alguien que puede ayudarte, asegurándose de tener toda la información que necesitas para esta compra que te cambiará la vida.

Antes de hacer una oferta, asegúrate de tener tu financiamiento ajustado para que puedas impresionar al vendedor. Obtén la preaprobación ahora para ahcer tu mejor oferta.