Inquilinos y propietarios, a vueltas con la nueva ley, para garantizarse el cobro y un importe justo de las rentas.
04 jun 2023 . Actualizado a las 05:00 h.La nueva ley de vivienda ha puesto el mercado inmobiliario patas arriba. Inquilinos y propietarios quieren garantizarse el cobro y un importe justo de las rentas. Mariluz Rodríguez, abogada de Legálitas, responde cuestiones básicas a tener en cuenta.
1.- ¿Qué es la fianza? Es el importe equivalente a un mes de renta que el arrendatario, a la firma del contrato de arrendamiento, debe entregar. Su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones que el inquilino asume. Por ejemplo, el impago de un recibo de suministros, aunque no es una cantidad que sirva para compensar el pago de tal recibo mientras esté vigente el arrendamiento.
2.- ¿Qué es el depósito? Se trata de una garantía adicional y complementaria de la fianza que el arrendador puede solicitar. Su importe será superior a dos meses de renta (en contratos no superiores a cinco años, o a siete en el caso de arrendador persona jurídica). La finalidad del depósito es la misma que se persigue con la fianza, garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
3.- ¿Qué es el seguro de inquilinos? Una obligación que tiene el arrendatario es la de responder por los daños que ocasione en la vivienda o sus instalaciones por culpa o negligencia, y también que se haga cargo de daños que se ocasionen a terceros. El arrendador suele pretender que se cubra con un seguro esta responsabilidad del inquilino.
4.- ¿Qué es el seguro de impago de alquileres? Cubre el incumplimiento del pago de las rentas por parte del arrendatario. Este seguro cubre el pago de las rentas que se deben hasta un máximo del número de mensualidades establecidas en la póliza del seguro.
5.- Respecto a estos dos últimos, ¿qué cláusulas deben de incluir cada uno de ellos para que tanto inquilino como propietario se sientan protegidos? Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud del artículo 20, es dudoso que se pueda repercutir al arrendatario su coste. Podríamos hacerlo con cargo a la garantía adicional. Pero tenemos que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Así podría repercutirse tal cuantía del citado seguro, siempre que no excediese de dos mensualidades de renta.
En el supuesto que el seguro de impago de rentas ascendiera a cantidad superior a dos mensualidades, podría repercutirse si el plazo de vigencia del arrendamiento fuese superior a cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica. El motivo es que el importe de la garantía adicional puede ser superior a dos mensualidades de renta. Para que sea vinculante para las partes deberá redactarse una cláusula dentro de los parámetros que anteriormente se han indicado.
5.- Teniendo en cuenta la nueva ley de vivienda, ¿cómo deben de proceder los dueños de un inmueble en caso de okupación? Lo correcto sería iniciar acciones legales, bien civiles o penales, en función de la situación jurídica que ha rodeado la okupación. Para evitar dilaciones o tardanzas, e incluso el archivo de las actuaciones, es conveniente que un abogado examine la situación y verifique las pruebas existentes.
6.- ¿Cuál es el mejor camino para proceder en caso de que un inquilino deje de abonar el alquiler? Siempre se recomienda un previo requerimiento por escrito determinando la cantidad adeudada y solicitando el abono voluntario en un plazo que se dé al arrendatario. Se advertirá del inicio del juicio de desahucio en caso de no atender tal petición. Se puede ofrecer igualmente que se entreguen las llaves de la vivienda, previo estudio de un plan de pagos de las cantidades pendientes de abono que ofreciera el arrendatario.