Alquileres: las alternativas para quienes no consiguen un garante

En un mercado en el que el 17 por ciento de los 12,1 millones de hogares se alquilan según datos del último censo poblacional, asegurar el cumplimiento de los contratos de alquiler es clave sobre todo en un escenario en el que cada vez menos personas pueden acceder a una línea crediticia para comprar una casa. De hecho, el 70 por ciento de los inquilinos de todo el país no tiene expectativa de poder acceder a la vivienda propia, y ese porcentaje se eleva a más del 80 por ciento entre los que alquilan por más de una década, según una encuesta realizada por la Federación de Inquilinos Nacional en todo el país que enfatiza en que la mayor preocupación de quien debe rentar una propiedad después del costo total de la operación es la de la garantía. Esta inquietud es mayor entre los que alquilan en la Capital y en la Provincia de Buenos Aires, dos mercados que concentran alrededor de 800.000 familias inquilinas. Otros datos que reflejan el actual mercado de alquiler es que en el 12 por ciento de los hogares convive más de una familia. Además desde la Cámara Inmobiliaria Argentina afirman que faltarían 3 millones de viviendas para satisfacer las necesidades habitacionales de la población. Un déficit que se incrementa a un ritmo de 36.000 viviendas por año.

El respaldo

La problemática del respaldo de los contratos es una de las mayores preocupaciones para inquilinos y propietarios. Históricamente, cuando se alquila una propiedad, el inquilino ofrece una fianza por si no se cumple con los pagos o no se cuida la propiedad. "Se pide una garantía propietaria, pero no es obligatoria. Habitualmente, la modalidad es la fianza, es decir una o dos personas firman un contrato en donde se comprometen a pagar si el inquilino no lo hace", analiza Mariano Esper, abogado especializado en el mercado inmobiliario y profesor en la Universidad de Buenos Aires (UBA), Universidad Austral y Universidad Notarial Argentina. El garante ofrece en garantía una propiedad a su nombre ubicada en Capital Federal –sí el inmueble a alquilar se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires– para demostrar su solvencia económica. Pero conseguir un firmante con esas características no siempre es posible. Mauro Ayala, CEO de Alquilando confiesa que más del 50 por ciento de las personas que rentan una propiedad en la Capital tienen dificultades para conseguir garantías propietarias porque no todo el mundo tiene un familiar directo que tenga una propiedad en la ciudad. El problema, afecta principalmente el segmento joven y a los extranjeros. "Hace un par de años surgieron algunos productos que reemplazan estas garantías propietarias, que son seguros alternativos", agrega el creador de la plataforma que realiza un análisis de riesgo y un scoring crediticio de los interesados en un inmueble. Quienes no tienen familiares cercanos o conocidos que puedan salir de garante tienen la posibilidad de acudir a un seguro de caución o a una garantía bancaria. El primero es una póliza que se puede hacer a través de una compañía aseguradora y que es regulada por la Superintendencia de Seguros de la Nación para que las partes certifiquen el cumplimiento del contrato. El segundo se realiza a través de un banco que también avale la cobertura de algunos servicios en caso de que haya incumplimiento en los pagos. En general, el banco solicita el contrato y características como el costo de alquiler para determinar el precio de la garantía. "Cuando un banco o una sociedad anónima ofrece ese servicio se constituye como fiador", explica Esper. "Estos seguros reemplazan el requisito de que el inquilino presente una garantía propietaria y los costos varían de acuerdo a la solvencia de quien ofrece el seguro, al valor del alquiler o a los antecedentes del locatario", profundiza Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria.

El pago y la cobertura

Las garantías se pagan sólo una vez y duran el tiempo del contrato de alquiler. En promedio, tienen el costo de un mes o hasta dos meses de alquiler. Por lo general, los seguros cubren desde el pago del alquiler y expensas hasta daños a la propiedad. También pueden incluir más servicios, dependiendo del contrato que se pacte. Además de los bancos y las aseguradoras, otras entidades brindan servicios de garantías. Por ejemplo, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires tienen el sistema Garantía Inmobiliaria Sociedad Anónima (GISA), la Cámara Inmobiliaria Argentina presentaron el Sistema de Alquiler Seguro (SAS) o el Instituto Asegurador Mercantil ofrece un seguro de caución. "Durante julio hubo una gran explosión de consultas por las garantías de alquiler. De hecho, durante el mes pasado duplicaron las de junio", explica Hugo López, gerente general del Instituto Asegurador Mercantil. "Las garantías de alquiler pueden cubrir desde la renta, las expensas, los impuestos, los daños a la propiedad, los gastos jurídicos, la responsabilidad civil –cristales, robo, incendio, entre otros–, los servicios de emergencias, y la cobertura para el inquilino y su grupo familiar por el tiempo de duración del contrato", relata López y agrega que, en su caso, la aseguradora responde en un plazo máximo de 15 días en caso de existir impagos. De esta forma, el inquilino accede a ella con requisitos como ingresos comprobables y con la posibilidad de contar con un codeudor para garantizar las exigencias de la operación. El proceso, además, carece de gastos de informes y comisiones. Además se requiere antecedentes de "buena conducta crediticia", certificados de empleo y antigüedad laboral.

La letra chica

Esper aconseja mirar las cláusulas del contrato, principalmente las limitaciones, ya sea por el monto, el rubro –por ejemplo, si no incluye cobertura por deterioros– o el plazo para reclamar la garantía. "Si el contrato dice hay tres días para reclamar y no lo haces , perdés el derecho", cuenta. También es importante saber, que cuando vence el plazo de locación, se terminan las garantías, salvo que el inquilino no haya pagado. Si hay una renovación o extensión del contrato, hay que contratarla otra vez.