Una obra de edificación entraña unos vínculos contractuales complejos entre el promotor, el constructor, el arquitecto y el arquitecto técnico como director de ejecución de la misma. Además pueden intervenir en ella otros agentes constructivos como se desprende del texto de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Por ejemplo en la construcción de un edificio el dueño del solar, suscribirá con un constructor o contratista un contrato de arrendamiento de obra, generalmente con aportación de materiales, cuyo objeto será la construcción del referido edificio conforme al proyecto elaborado por el arquitecto contratado por el propietario.
A su vez, el constructor, para cumplir con su obligación, puede subcontratar a diferentes empresas o autónomos para llevar a cabo determinados trabajos que forman parte del contrato suscrito.
Establecido lo anterior, el promotor irá satisfaciendo al constructor el dinero acordado, generalmente en función del avance de los trabajos y en base a la emisión de certificaciones de obra y, por su parte, el constructor irá pagando a los subcontratistas a los que haya efectuado determinados encargos.
Cuando el subcontratista no cobra del constructor, que es con quien ha firmado su contrato, debería demandarle por incumplimiento contractual. El Código Civil establece una excepción a este supuesto, cuando el subcontratista frente al dueño de la obra es un “tercero”, ajeno al contrato que el promotor ha firmado con el constructor, el subcontratista puede reclamar al promotor el dinero que el constructor le ha dejado a deber.
La legitimación de la subcontrata para reclamar al promotor viene establecida en el artículo 1597 del Código Civil el cual dispone que: “Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que esta adeude a aquél cuando se hace la reclamación”.
Sin embargo, para que prospere esta reclamación, conocida como “acción directa” del subcontratista, deben darse una serie de requisitos:
1.- Existencia de un contrato de arrendamiento de obra.
El contrato de ejecución de obra entre el promotor y el constructor es el punto de partida. El encargo de dicho contrato consistirá en ejecutar una obra de construcción pactándose en la inmensa mayoría de los casos que sea el contratista el que aporte los materiales a utilizar.
Mencionar también la problemática que ha existido en la práctica acerca de la posible abusividad de la cláusula que incluyen los promotores en los contratos con los constructores en los que éstos a su vez se suscriban con los de los subcontratistas y se recoja la renuncia a ejercitar la acción del art. 1597 del Código Civil frente al dueño de la obra. Ante esta situación el promotor intenta protegerse de posibles reclamaciones de las subcontratas de la empresa constructora en el supuesto de que esta última no cumpla sus compromisos contractuales.
2.- Que el precio del contrato de obra entre el promotor y el constructor sea “ajustado alzadamente”.
El Tribunal Supremo ha establecido que este requisito concurre cuando el precio de la obra se establece a alzada pero también cuando se fija por unidades de obra, siempre y cuando en el contrato hayan quedado fijadas el número de unidades de obra a ejecutar.
3.- Existencia de crédito del subcontratista frente al constructor.
La deuda que el subcontratista exige al promotor a través de la acción directa debe ser un crédito cierto frente al constructor además de vencido, líquido y exigible. Cuando el subcontratista ha visto insatisfecha la deuda que resulta del contrato suscrito con el contratista se procede a ejercitar la acción directa frente al dueño de la obra.
4.- Existencia de un crédito del constructor frente al dueño de la obra.
Para que prospere la acción directa del subcontratista frente al promotor tiene que existir una deuda entre el dueño de la obra y el constructor. El promotor, al momento de recibir la acción directa del subcontratista, tiene que tener cantidades pendientes de satisfacer al constructor que es con quien realmente tiene suscrito el contrato de ejecución de la obra.
Este requisito es muy relevante por el hecho de que la deuda entre promotor y constructor actúa como límite de la cantidad que el subcontratista percibirá del promotor en caso de prosperar su acción directa. El resto del dinero deberá intentar cobrarlo del constructor bien simultáneamente, bien esperando a que rehaga su situación financiera.
5.- Reclamación previa al constructor.
Jurisprudencialmente cabe ejercitar la acción directa sin reclamar previa o simultáneamente al constructor.
Es de primordial importancia la reclamación extrajudicial efectuada al promotor ya que, a partir de la misma, cualquier pago efectuado por éste al constructor no tendrá efectos liberatorios.
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