Claves a tener en cuenta si quieres sacar una entreplanta en una casa con los techos altos

Tu casa tiene los techos altos y te planteas si sería posible hacerte una entreplanta y así, poder tener otra habitación, tu despachito, la zona de juegos de los niños… Lo que sea. ¿Es posible hacerlo? Y es más, ¿es legal?

“Muchos edificios tienen mucha altura libre en sus interiores. En determinados casos pueden llegar a 3 metros o incluso a 3,2 metros. Es aquí donde surge la idea de aprovechar mejor el espacio y pensar en meter una entreplanta para poder sacer del mismo espacio una habitación extra. Desde el punto de vista del diseño, se pueden hacer muchas cosas, está claro, y sus resultados serán increíbles, pero hay que plantearse, sobre todo, si esa construcción será legal”, explica Pablo García, de Atrezo Arquitectos.

Lo primero que hay que tener en cuenta es lo que se considera una estancia habitable: “El requisito fundamental es tener una altura libre de suelo a techo de 2,50 metros para salón, dormitorios, cocina, y de 2,20 metros para pasillos y baños. No está permitido menos altura, por lo tanto, este es el primer punto a valorar. Todas las entreplantas sacadas de edificios con 3,00 metros libre no son legales como habitables”, explica el arquitecto.

Otra cosa es que quieras utilizar esa entreplanta con otros usos que no sean los anteriores (dormitorio, cocina, etc), por ejemplo, como vestidor o almacenaje. En ese caso, ¿sería legal? “Entonces si podría caber dicha posibilidad, ya que no se aplicaría el criterio anterior de la altura mínima pero hay que tener en cuenta otro criterio, y es que no puede estar agotada la edificabilidad. El concepto de edificabilidad es el de los metros cuadrados suelo/metros cuadrado techo que se pueden edificar. Si la norma zonal permite 800m2 y tienes 750 metros, podremos aumentarla pero si no, es imposible”, añade.

Más cosas que deberás tener en cuenta: hacer una entreplanta es una obra de reconfiguración del espacio con afección estructural, por lo que se trata de una obra en la que debe intervenir un arquitecto con un proyecto visado por el colegio.

“Meter una entreplanta supone tener que anclarnos a la estructura existente del edificio, es algo delicado y tendremos que tener esta sobrecarga en cuenta. Si no hay proyecto, no es legal”, explica García, que también recuerda que hay que contar con licencia de obra mayor emitida por el Ayuntamiento. “Si no hay licencia, no es legal tampoco”, acentúa. 

¿Y si en vez de ganar metros con la entreplanta los acabamos perdiendo? “En la definición de superficie construida no computan los espacios con altura inferiores a 1,50 m. Imaginad una cubierta inclinada, pues desde el 1,50 m hasta el de altura máxima se consideraría construido y todo el contorno con menos de 1,50 no. Si tenemos una entreplanta con 1,50 m de altura, esos metros no los contaremos como construidos y tampoco como útiles. Pero si hemos dejado 1,50 arriba y abajo, ¡habríamos perdido metros!

¿Qué ocurre con las entreplantas que llevan tiempo construidas? ¿Se pueden legalizar? ¿Se supone que la infracción ha prescrito? “Las infracciones urbanísticas para el caso de Madrid, prescriben pasados cuatro años (Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid/Art 195), pero puede no admitirse como tal porque el Ayuntamiento no disponía de medidas de control como cuando las obras están en el exterior. Por lo que la única opción sería legalizarlo o declararlo fuera de ordenación si se admite por parte de la Administración”, aclara.

¿Puede haber problemas en las escrituras y el registro? “Sí, empezando porque si no son legales, se ponga una nota marginal que lo explique. O si lo hemos vendido y en el anuncio de venta pusimos 70 m2 y resulta que legales son solo 50 m2. La mejor solución en estos casos es darle a al altillo un tratamiento de mueble más que de estancia”, aconseja el experto.