Metrovacesa y AEW salvan 'in extremis' la última alcaldada de Armengol con la vivienda

En el último minuto, Metrovacesa y el fondo internacional AEW han conseguido esquivar lo que bien podría definirse como la última alcaldada del Gobierno de Francina Armengol en las Islas Baleares. Como ha venido informando este periódico, justo 72 horas antes de las elecciones municipales y autonómicas del pasado mayo, la entonces presidenta de la comunidad anunció a bombo y platillo que iba a ejecutar el derecho de tanteo y retracto sobre una promoción de obra nueva de 88 viviendas en el distrito de Nou Llevant, una de las zonas de expansión de Palma de Mallorca.

La noticia fue tan inesperada que hasta Metrovacesa se enteró por la prensa, según afirman fuentes conocedoras, y eso que hacía casi tres meses que, siguiendo lo dictado por la normativa de vivienda de las islas, había comunicado al Govern la inminente finalización de las obras y su traspaso a AEW para que este valorara si quería ejercer su derecho preferente. Pero no a cualquier precio. Al tener un importe ya pactado con el fondo, Armengol estaba obligada por ley a ofrecer la misma cantidad: 25,8 millones de euros, impuestos aparte.

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Esta cifra exigió casi triplicar los 125.530 euros que Baleares pagó, de media, por los otros 106 hogares que el Ejecutivo socialista adquirió por la vía del derecho de tanteo y retracto durante el mandato de Armengol. Un dinero del que carecía el Instituto Balear de Vivienda (Ibavi), lo que llevó al Govern, estando ya en funciones, a aprobar un desvío de fondos desde la entidad Puertos de Baleares por importe de 16,73 millones de euros. Una polémica medida que se encontró con la oposición de gran parte del consejo del dueño de los amarres de las islas.

De hecho, el miedo a que la falta de respaldo de este órgano de gobierno pudiera abortar la operación llevó al por entonces todavía Ejecutivo socialista a desconvocar la reunión extraordinaria que convocó para el viernes 30 de junio y tratar de que los técnicos tramitaran directamente la transferencia de fondos, algo que estos rechazaron. Seis días después, la popular Marga Prohens fue investiga nueva presidenta de las Islas Baleares.

La imposibilidad de ejecutar el traspaso de los fondos antes del cambio de Gobierno ha impedido a los socialistas completar su operación, que ha quedado pendiente de la última firma necesaria, la del registro. Por tanto, el final de esta historia ya solo depende de la voluntad política del PP, que se juega en esta operación la primera prueba de fuego de su política de vivienda.

La formación conservadora siempre ha asegurado estar en contra de esta compra, que tacha de electoralista y cuya tipología dista mucho de ser el tipo de vivienda social que necesita la comunidad. De hecho, con los 25,8 millones de euros comprometidos, las islas podrían adquirir unas 200 viviendas sociales, si se toma como referencia el precio medio al que se han cerrado el resto de operaciones.

Suma y sigue, porque estas 88 viviendas conforman el residencial bautizado como Terrazas de Levante (Terrasses de Llevant), una promoción de alto nivel con terrazas, jardines, zonas comunes y una piscina que el Govern estaba dispuesto a tapar para evitar los mayores costes de mantenimiento que tienen este tipo de urbanizaciones. De ahí que, desde las filas populares, no encuentren el sentido económico ni social de esta adquisición.

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Terraza de Levante está ubicada en el distrito de Nou Llevant, un barrio en plena transformación, comparable al 22@ barcelonés, donde está proyectado el desarrollo de 400.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas, comerciales, ocio y residenciales. Este nuevo barrio está muy cerca de la playa, justo detrás del puerto de Portixol, con buenas comunicaciones al centro de la ciudad con transporte público y a cinco minutos del aeropuerto de Palma en coche.

Todos estos elementos convencieron hace tres años al fondo AEW de adquirir todo el residencial a Metrovacesa, que firmó entonces un contrato de compra anticipada o forward purchase. Este tipo de operaciones consiste en que, antes de arrancar la obra o en sus comienzos, la promotora llega a un acuerdo con un gran inversor, que se compromete a quedarse todos los pisos cuando se complete la construcción a un precio fijado previamente.

Armengol anunció esta compra justo antes del 28-M y, como Vivienda carecía de dinero, intentó quedarse la caja de Puertos de Baleares

En aquella ocasión, el fondo y la promotora sellaron la compraventa de dos promociones: Terrazas de Levante y Sol de Levante. En total, 203 viviendas, con entre una y cuatro habitaciones, que suman una superficie total de 23.200 metros cuadrados. Cuando se selló este acuerdo, hacía dos años que se había aprobado la ley balear de vivienda, en la cual se contemplaba ya el derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración.

La ley balear de vivienda de 2018 fue pionera en España y, entre otras medidas, también aprobó poder expropiar temporalmente a grandes tenedores el uso de viviendas para uso social, medida que el nuevo Ejecutivo de Prohens prevé derogar.

Posición del PP

Desde que se conoció la ejecución del derecho de tanteo y retracto en los pisos de Metrovacesa y AEW, el PP ha seguido de cerca el caso y, aunque la compra ha sido aprobada administrativamente, como la última firma no se ha hecho efectiva y sigue a nombre de Metrovacesa, están analizando qué opciones tienen para no consumar la operación. Un movimiento del que está pendiente todo el mercado.

Para las empresas, el desenlace de este caso es crítico, ya que el movimiento que ha intentado Armengol es gasolina para espantar la inversión. Más allá de ideologías, este caso es diferencial, porque AEW ve cómo, después de tres años de espera, gastos en abogados, asesores, etcétera, y tras haber desembolsado entre una cuarta y una quinta parte del importe final, la Administración le quiere arrebatar las viviendas, sin haber tenido que hacer ninguno de los esfuerzos anteriores.

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A diferencia de un piso ya construido que el propietario va a vender y la Administración ejerce su derecho preferente, o que está vacío y se acuerda expropiar, en esta ocasión, se trata de una promoción de obra nueva para alquiler (BTR, según sus siglas en inglés), donde realmente la compra se hizo tres años atrás, aunque el desembolso final se ejecute ahora, porque es cuando el residencial se ha terminado de construir y se puede registrar.

Si a todo esto se une el hecho de que se trata de viviendas que distan mucho de cumplir los cánones de pisos sociales, como demuestra el plan para tapar la piscina; el elevado precio de compra, que permitiría hacerse con una cartera de pisos mucho más amplia, y la falta de fondos del Ibavi para abordar la compra, hasta el punto de tener que comerse casi toda la caja de Puertos para conseguirlo, se entiende que el sector lo considere una línea roja.