Usucapión: forma de adquirir propiedades

29 Ago Usucapión: forma de adquirir propiedades

¡Buenos días a todos! Hoy en el blog de DNP, asesoría en Sevilla y Carmona, os queremos contar todo sobre el tema de la usucapión, algo no muy común pero que forma parte de los métodos por los que se puede adquirir propiedades e inmuebles.

Concepto de usucapión

Se trata de una forma de obtención de una propiedad o terreno, por tiempo de uso determinado en la ley. Esto quiere decir; que el usucapiente o el que adquiere la propiedad, ha vivido tanto tiempo en la vivienda que el ordenamiento jurídico lo reputa como merecedero de ésta.

Por tanto, se tiene en cuenta la desidia del propietario original. El Código Civil permite la adquisición por usucapión el dominio y otros derechos reales.

Tipos de usucapión

Debéis saber que existen dos formas de adquirir una propiedad por usucapión: de forma ordinaria o extraordinaria. A continuación veremos los requisitos para cada una de ellas:

• La usucapión ordinaria. Esta modalidad requiere posesión, buena fe, justo título y unos plazos determinados por ley:
  • Posesión: Se exigen ciertos requisitos a la posesión: debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y, por último, no interrumpir la posesión en al menos veinte años.
  • Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla
  • Justo título de dueño. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
  • Plazos. Varían según la naturaleza mueble o inmueble del bien:
    • Bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).
    • Bienes muebles: 3 años.

• Y la usucapión extraordinaria. Esta modalidad requiere los requisitos comunes, sin necesidad de justo título o buena fe. Es decir:
  • Posesión pacífica, pública, ininterrumpida y en concepto de dueño.
  • Plazos: en este caso el plazo para los inmuebles se fija en 30 años.

Requisitos de la prescripción adquisitiva

Los requisitos para optar por la usucapión o prescripción adquisitiva de un inmueble son los siguientes:

• Es necesario haber poseído al menos diez años de forma continua la propiedad.
• Un juez será quien determine si la posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva.

• Pertenencia pública a vista de todo el mundo.
• Nada de tomas violentas ni clandestinidad.

Tributos en el caso de usucapión

Os queremos explicar qué tributos serán los que debáis tener en cuenta si se os da el caso de usucapión, y por ende, cuáles son los que se negarán por ley aunque en otras formas de adquisición de la propiedad estén presentes.

impuestos que no deben tributarse

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): La usucapión no realiza una transmisión como tal, con lo que el propietario de una vivienda por esta medida, queda absento de tributo en este impuesto.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Al no haber escritura de transmmisión como tal, y tratarse de únicamente la sentencia judicial, tampoco debe tributarse.

Impuestos a tener en cuenta

Debemos tener en cuenta varios impuestos en el caso de la venta de una propiedad adquirida por usucapión.

• IRPF: Como la obtención es gratuita, en caso de venta solo se tributarían los gastos soportados por la adquisición, así como gestorías, abogacía, etc.
• Plusvalía: Según cada ayuntamiento considere, contando desde que el dueño por usucapión constará como tal en los inicios, y no desde que se declarara sentencia.

Registro de la propiedad

En casos normales se precisa de escritura para registrar la propiedad, sin embargo en este caso en especial, el registro se realizaría mediante la sentencia judicial, puesto que como hemos aclarado, es un proceso sin transmisión formal.

¿En qué consiste la usucapión o prescripción adquisitiva contra tabulas?

El Código Civil define la usucapión contra tabulas como:

La prescripción adquisitiva que se produce en contra del derecho inscrito en el Registro de la propiedad Inmobiliaria. […] Demuestra que la propiedad, por el hecho de estar inscrita registralmente, no es inmune a la prescripción adquisitiva.

Ley Hipotecaria, artículo 36. Código civil, artículo 1.940.

Esto es todo por el momento. Esperamos que esta información sobre usucapión te sea de gran ayuda ahora, o en un futuro, si no siempre podremos ayudarte personalmente. Para ello ponte en contacto con el equipo de asesores profesionales de DNP Asesores Sevilla. ¡Hasta pronto!