Queremos analizar las principales medidas Urgentes Extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 en el cumplimiento de contratos de arrendamiento y el pago de los alquileres, tras la declaración de Estado de Alarma en nuestro país.
Contratos de arrendamiento de vivienda
En estos casos no existe ninguna exención de pago de la renta mensual, pues ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impone la imposibilidad de disfrute de la vivienda objeto del contrato. Y ello referido tanto a primeras viviendas –o domicilio habitual—, como a segundas residencias (en su caso).
Idéntico caso acaece con los arrendamientos de vivienda destinadas a estudiantes, a excepción de las viviendas titularidad de la propia Universidad, en cuyo caso habrá de estarse a la normativa específica al respecto.
Como excepción, en cuanto a arrendatarios en situación de especial vulnerabilidad, habrá que estarse a las medidas que disponga el Gobierno al respecto, con especial atención a la posibilidad de aplicación analógica de la moratoria en el pago de hipotecas para este caso concreto.
Contratos de alquiler para uso distinto a vivienda (locales comerciales)
Tanto en los supuestos en los que la actividad ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020, con el los que no ha sido suspendida, pero se han visto obligados a cesar en la actividad, puede acudirse a la cláusula rebus sic standibus para tratar de modificar el contrato de alquiler aplazando o suspendiendo el pago de la renta.
Para ello se requiere acreditar que (i) haya una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes al momento en el que se firmó el contrato; (ii) que como consecuencia de esta variación se ha producido un desequilibrio desorbitante y desproporcionado entre las contraprestaciones del contrato y (iii) que la causa de estos cambios sea una causa desorbitante. Los presupuestos (i)y (iii) ante la crisis sanitaria originada por la pandemia del Coronavirus no entrañarán dificultad probatoria, debiendo ser analizado el presupuesto (ii) caso por caso.
En cualquier caso, esta cláusula no opera automáticamente, sino que requiere de acuerdo expreso entre las partes, suspendiendo toda o parte de la renta o aplazando todo o parte de la misma, y, en caso contrario, acudir a los tribunales debiendo ser el arrendatario el que pida el amparo judicial en este sentido y demanda al arrendador.
Es decir, que referente al corriente mes de marzo, existe obligación de pagar la renta a prorrata por el periodo comprendido entre el día 1 y el día 14 de marzo, previa emisión por el arrendador de factura en legal forma comprensiva de la base exacta, más el I.V.A. aplicable y, en su caso, menos la retención a cuenta de IRPF. Esta exención se mantendrá mientras se mantenga la declaración de estado de alarma. Eso sí, el arrendatario deberá notificar fehacientemente al propietario esta circunstancia.
Salvo que se adopte alguna medida adicional en este sentido, lo aconsejable es tratar de alcanzar acuerdos en los que ambas partes acuerdan la suspensión temporal del contrato en cuanto a plazos, penalidades y exigencia de responsabilidades, incorporando, incluso, acuerdos de cierto reparto del riesgo o contingencia económica durante un plazo concreto.
Estos acuerdos tendrían la ventaja de evitar situaciones de confusión contractual en caso de condonaciones o aplazamientos esporádicos o temporales que pudieran considerarse como “actos propios” y, en definitiva, como novaciones tácitas del contrato de arrendamiento aportando la seguridad de un marco jurídico escrito, expreso y claro.
Contratos de arrendamiento turístico
En principio, y dado que este tipo de contrato está excluido de la normativa específica de los arrendamientos –artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos—, por lo que habrá que estarse a la normativa sectorial –en su gran mayoría de ámbito autonómico— reguladora de estas actividades.
No obstante, lo anterior, no se han encontrado en tal normativa supuestos de exoneración de pago de la renta por razón de fuerza mayor, por lo que:
1) Si el contrato ya ha entrado en vigor y el arrendatario ya disfruta de la posesión de la vivienda, no existirá exoneración de pago de la renta, pues nos encontraremos ante un supuesto análogo al del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda.
2) Si el contrato se ha celebrado, pero no ha entrado en vigor (supuesto de ocupación a futuro de la vivienda), el mismo podrá ser rescindido por decisión del arrendatario, fundamentándose tal resolución igualmente por causas de fuerza mayor del artículo 1105 del Código Civil.
Contratos de arrendamiento rústicos
Por aplicación del artículo 1575 del Código Civil, procederá la rebaja de la renta al término de la campaña agrícola por la que se convino el contrato, siempre y cuando el arrendatario acredite la pérdida de más de la mitad de los frutos (es decir, de los rendimientos económicos de la explotación agropecuaria de la que sea titular) por el caso fortuito, extraordinario e imprevisto que supone el Real Decreto 463/2020. Y ello siempre y cuando no exista pacto previo en contrario en el propio contrato de arrendamiento.
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