Un cliente me preguntó “cómo comprar un bien constituido por patrimonio familiar”, y hoy quiero compartirles esta respuesta que, aunque les pueda parecer obvia a los abogados, no lo es para las personas del común.

Recordemos que el Patrimonio de familia inembargable surge con la ley 70 de 1931, que fue modificada por la ley 495 de 1999 y reglamentada por el decreto 2817 de 2006, que hace parte del Decreto Único Reglamentario del Sector Justicia, (Decreto 1069 de 2015). De la diferencia entre el Patrimonio de Familia Inembargable y la afectación a Vivienda Familiar, ya hablé en 2011 y este tema no ha cambiado. Los invito, por tanto, a leer ese artículo si desean conocer los alcances de esta figura.

Ambas figuras no sólo blindan el inmueble de embargos, sino que restringen brutalmente cualquier negocio que se quiera celebrar con ellos. Por lo que si alguien desea comprar una casa con Patrimonio de Familia conviene que sepa a quién le está comprando.

No hablaré sobre cómo comprar una casa con afectación a vivienda familiar, porque esto es demasiado fácil: Si la pareja que lo constituyó quiere cancelar esa medida voluntariamente, lo puede hacer mediante escritura pública. Y como esa casa que tiene esa figura suele estar a nombre de la pareja, si ambos quieren vender pues pueden hacerlo sin problemas. Eso sí, si la pareja tiene conflictos entre ellos no le recomiendo comprar ese inmueble.

Antes de empezar, hay que replantear la pregunta.

Lo que debe preguntarse alguien que quiera comprar una casa con Patrimonio de Familia inembargable no es la pregunta que puse en el título (que básicamente puse para atraer visitas desde Google, además de porque así lo preguntaron), sino “cómo levantar el patrimonio de familia inembargable de un inmueble”, y es ahí donde, de nuevo, ese potencial comprador debe consultar cómo vive el dueño de esa casa. Esto es importante, porque su levantamiento puede ser relativamente fácil, o un martirio, dependiendo de:

1. El propietario o propietaria del inmueble es casado y no tiene hijos: En este caso debe pedir consentimiento de su cónyuge. Si no se lo quiere dar debe iniciar un proceso judicial.
2. El propietario o propietaria del inmueble e divorciado y no tiene hijos. En este caso, lo podrá cancelar cuando quiera en una Notaria.
3. El propietario o propietaria del inmueble tiene hijos menores de edad. Aquí no importa si está o no casado. Si tiene hijos, le tocará pedirle consentimiento a un Juez (o puede iniciar ese proceso ante una Notaria, según el Decreto Ley 19 de 201), debiendo demostrar que tiene otra casa para constituir como patrimonio de familia.

Conclusión

Levantar un Patrimonio de Familia no es complicado si el constituyente está completamente solo. Pero si no lo está, el comprador de un inmueble debería pensar dos veces antes de meterse a ese chicarrón, dado que el levantamiento de esa figura implica sobre costos que, si bien asumirá el vendedor, puede que se los trasladen al comprador en el precio de venta. Además, este levantamiento hace que se retrase el otorgamiento de un préstamo en un banco, a veces incluso seis meses por todos los documentos que le pedirá el abogado que estudie los títulos de la casa.

Lo mejor, al comprar una casa, es siempre contar con una asesoría jurídica. Eso, o estudie hasta la saciedad todo lo que pueda sobre derecho inmobiliario. Puede hacerlo ahora que está en cuarentena. Es un buen plan.