Uno de los tributos que debe ser tomado en cuenta en el análisis económico de las personas naturales o jurídicas que adquieren un bien inmueble es el Impuesto de Alcabala, impuesto este último que, de acuerdo a la Ley de Tributación Municipal, es de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, comprendiendo además las ventas con reserva de dominio.

Según la normativa de la materia, es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del bien inmueble, mientras que la base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

Cabe indicar que, el ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 1 de febrero de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.

De otro lado, la tasa del Impuesto de Alcabala es de 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario, habiéndose previsto adicionalmente que, no está afecto al impuesto, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.

Finalmente, el pago del impuesto debe realizarse al contado hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia; por ejemplo, si la transferencia se produjo el día 6 de mayo de 2021, el adquirente del inmueble deberá cumplir con el pago del tributo hasta el 30 de junio de 2021.

Siendo ello así, a continuación presentamos algunos temas controvertidos relacionados con este impuesto, los cuales han sido resueltos por la jurisprudencia del Tribunal Fiscal.

1. ¿La transferencia de propiedad debe estar inscrita en Registros Públicos para encontrarse gravada con el Impuesto de Alcabala?

En la Resolución N° 01782-7-2009, el Tribunal Fiscal ha señalado que, considerando que las normas del Código Civil no establecen ninguna formalidad especial para
que surta efecto la transferencia de propiedad de un bien inmueble, salvo la
obligación de enajenar, no se requiere que el contrato de transferencia se encuentre inscrito o que tenga alguna formalidad notarial, siendo suficiente que se formalice mediante un documento privado para estar gravado con el Impuesto de Alcabala. 

2. ¿Se encuentra gravado con el Impuesto de Alcabala un contrato de compraventa en el que no se transfiera la propiedad?

Sobre el particular, el Tribunal Fiscal he señalado en la Resolución  N° 00356-7-2018, que si bien el caso que fue motivo de análisis era uno que trataba de un contrato de compraventa con reserva de propiedad que no generó transferencia de propiedad alguna al no haberse cumplido la condición para que dicha transferencia se produzca, ello no era impedimento para que la referida transferencia se encuentre gravada con el Impuesto de Alcabala en la medida que las normas del impuesto comprenden expresamente a las ventas con reserva de dominio.

3. ¿Es correcto que una Municipalidad grave con el Impuesto de Alcabala una donación que consta en una minuta ingresada para su formalización a una notaría?

En la Resolución N° 10489-7-2018 el Tribunal Fiscal ha indicado que, en la medida que el contrato de donación de inmueble es un contrato formal que debe celebrarse mediante escritura pública bajo sanción de nulidad, al no encontrarse acreditado que el contrato de donación haya cumplido con la formalidad establecida por ley, dicha operación no se encuentra gravada con el impuesto; a partir del dicho razonamiento podemos concluir que en el supuesto planteado, la Municipalidad se encuentra impedida de gravar la operación con el Impuesto de Alcabala.

4.  La inafectación del Impuesto de Alcabala no se aplica a los casos de mutuo disenso

Es una operación muy frecuente que las partes de un contrato de compraventa decidan de común acuerdo dejar sin efecto el contrato celebrado antes de la cancelación del precio, luego de lo cual proceden a solicitar a la Municipalidad la devolución del Impuesto de Alcabala pagado, al considerar que la operación se encuentra inafecta al haberse “resuelto” el contrato.

Sobre el particular, en la Resolución N° 01275-4-2002 el Tribunal Fiscal ha precisado la diferencia que existe entre la resolución del contrato (acto unilateral) y el mutuo disenso (acuerdo de partes para dejar sin efecto un contrato); a partir de dicho razonamiento, podemos inferir que en el caso planteado en el párrafo anterior, a pesar de que conforme al inciso c) del artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal se establece que la resolución del contrato antes de la cancelación del precio es una transferencia que se encuentra inafecta, al haberse celebrado un mutuo disenso no procede la devolución del Impuesto de Alcabala.

5. ¿La celebración de un contrato de arrendamiento financiero sobre un inmueble es suficiente para gravarlo con el Impuesto de Alcabala?

El Tribunal Fiscal en la Resolución N° 00624-1-2009 ha establecido que la sola celebración del contrato de arrendamiento financiero no implica la transferencia de propiedad del bien, por lo que no corresponde gravar con el Impuesto de Alcabala dicha operación; por tanto, con la finalidad de gravar con el citado impuesto un contrato de arrendamiento financiero es necesario el ejercicio de la opción de compra en tanto esta última implica la transferencia de propiedad del inmueble.

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