EL CENSO CONSIGNATIVO COMO GARANTÍA INMOBILIARIA ALTERNATIVA A LA HIPOTECA Y UN SISTEMA ALTERNATIVO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Como resultado de la experiencia de la crisis económica de 2008 sufrida en España en el sector inmobiliario y bancario, así como de la actual pandemia COVID-2019, y de la preocupación social derivada de las ejecuciones hipotecarias por impagos y los subsiguientes desahucios, estimo de interés económico y social reflexionar sobre soluciones alternativas a las ya aplicadas como solución a las futuras crisis cíclicas que deberemos afrontar.
En tal sentido, la actual solución al impago de un préstamo o crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda habitual pasa por la ejecución por el banco del citado derecho real de hipoteca, que supone la pública subasta de la vivienda y la adjudicación de la misma en pago en caso de que no hubiese pujadores, por el 70% o 50% de su valor de tasación a efectos de subasta (en caso de ser la vivienda habitual o no, respectivamente).
Ese esquema de garantía inmobiliaria es casi el único que los bancos actualmente aceptan para conceder préstamos o créditos para adquirir vivienda, sin más imaginación o fórmulas alternativas.
Tampoco parece que haya soluciones alternativas imaginativas a la ejecución hipotecaria, subasta y adjudicación del inmueble, que ha cargado a las entidades financieras de “ladrillo tóxico” y ha llevado al rescate estatal de numerosas entidades a costa de la emisión de deuda pública.
La dación en pago, que debe ser pactada y voluntaria conforme a la actual Ley Hipotecaria, tampoco ha sido la panacea, pues los bancos se quedaban con la vivienda, perdían parte del dinero prestado y los prestatarios se quedaban en la calle, o en el mejor caso, se quedaban en la vivienda con un máximo de 3 años de contrato de arrendamiento, según alguna legislación creada para casos específicos y marginales de extrema necesidad, tras los cuales los inquilinos se iban a la calle al no renovarse nunca el arrendamiento tras 3 años.
Es un esquema que, si bien legalmente es “ideal” para los bancos, en la práctica no funciona o bien es disfuncional e ineficaz si es aplicado de forma masiva en situaciones de crisis económicas globales o nacionales.
Por tanto ¿qué otras alternativas legales habría para coadyuvar a proteger los intereses del acreedor bancario y el interés social de los propietarios deudores?
Nuestro derecho civil, de origen romano, es rico en instituciones civiles y contractuales que podrían tratar de recuperarse para dar una solución original a esa situación si se produjera en un futuro.
Así, como garantía inmobiliaria alternativa, existe la figura legal del censo consignativo (1606 CC), que puede pactarse que no se redima totalmente antes de 20 años (1608 CC).
El censo podrá redimirse parcialmente por acuerdo de las partes (1610 CC), permitiendo la amortización anticipada.
La cuantía de la pensión o canon será la pactada, en dinero, y su abono será en el plazo pactado (puede ser mensual) o, en su defecto, por años vencidos (1613 y 1614 CC).
La finca gravada con censo se puede transmitir, así como también el derecho a percibir el canon o pensión (1617 CC), de modo similar al que se venden o “paquetizan” los préstamos hipotecarios.
Existe tanto acción real sobre la finca gravada (1623 CC) como acción personal por los cánones o las pensiones atrasadas impagadas.
La redención del censo consignativo consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo (1658 CC) –sin perjuicio de la posible redención parcial conforme al 1610 CC-
Así, por ejemplo:
Censo consignativo: 100.000 euros
Con redención parcial (duración no inferior a 20 años, calculada a 25 años): 100.000 euros/25 años = 4000 euros/año, en un pago anual (salvo otro pacto temporal: mensual, bimensual, trimestral, semestral).
Canon (primer año): Euribor +1% anual = 1,10% anual (p.ej) x 100.000 = 1100 euros/año (= 91,66 euros/mes)
Canon (segundo año): Euribor +1% anual = 1,15% anual (p.ej) x 96.000 = 1104 euros/año (= 92 euros/mes)
Canon (tercer año): Euribor +1% anual = 1,10% anual (p.ej) x 92.000 = 1012 euros/año (= 84,33 euros/mes)
O bien pactar aplicar el sistema de amortización francés, el más usual para las hipotecas.
El censo consignativo no está (de momento) tan regulado ni en el punto de mira como las hipotecas conforme al derecho nacional y europeo, y ello permitiría una mayor flexibilidad contractual.
Por otra parte, respecto de la ejecución de las hipotecas en caso de NPL (non performace loans), se propone un esquema alternativo al clásico, que normalmente (salvo adjudicacion de algún subastero) finaliza con la adjudicación de la propiedad del bien por el propio banco:
Según la propuesta, el banco que ejecutase la hipoteca pactaría adjudicarse solo la nuda propiedad de la misma, mientras que el prestatario conservaría un derecho real de usufructo temporal de forma onerosa: temporal conforme al tiempo que quedase para la finalización del periodo del préstamo hipotecario concedido e incumplido, y oneroso en cuanto que deberá abonar una renta mensual equivalente a 2/3 de la cuota hipotecaria hasta el fin del citado periodo, concediéndose la opción de adquirir la nuda propiedad al banco (o al nudo propietario, si se transmite a un tercero) cuando abonase el total de principal, intereses y gastos en la fecha en que venza el usufructo; en otro caso, llegado ese plazo, el banco o el tercero consolidará la propiedad y se extinguirá el usufructo tras ese plazo, pero habiendo dado al prestatario la oportunidad de recuperar la propiedad si viniese en mejor fortuna.
De modo que durante ese plazo el usufructuario habrá abonado una renta o canon por el disfrute del usufructo temporal oneroso. Dispondrá asimismo del citado plazo de duración del usufructo para abonar la diferencia restante del préstamo que reste por pagar para poder ejercitar la opción de compra de la nuda propiedad, al final del periodo del usufructo, y así recuperar la propiedad del piso. En otro caso, si no es posible, se extinguirá el usufructo y la plena propiedad se consolidará en favor del banco, y quedando por abonar una deuda personal (salvo que luego se pactase su condonación total o parcial).
La ventaja respecto al actual sistema de ejecución es que se difiere la pérdida definitiva de la propiedad de la vivienda al futuro en un periodo temporal más o menos amplio (el que restase para liquidar el préstamo en cada caso) en el caso de que el prestatario no viniese a mejor fortuna ni pudiese obtener ingresos suficientes (¿otro préstamo personal o hipotecario?) para poder ejercitar la opción de compra final para saldar el total del principal e intereses del préstamo, y comprar así la nuda propiedad al banco.
El prestatario por tanto no es inmediatamente desahuciado (con el coste e impacto social asociado) y seguirá disfrutando en usufructo de la vivienda (siempre que no incumpla con los pagos de renta reducidos) con la perspectiva de poder recuperar la nuda propiedad al final del periodo de usufructo, para lo que deberá ir ahorrando.
El banco, por su parte, no asume el coste social y de imagen del masivo desahucio hipotecario ni el coste total de la propiedad de los inmuebles adjudicados en su balance (sino solo el de la nuda propiedad), y dando así una “segunda oportunidad” al prestatario para que se ponga al día y abone la totalidad del préstamo en un plazo cierto para poder recuperar la propiedad de la vivienda, cobrando entretanto una renta por el usufructo (menor que la cuantía de la cuota hipotecaria) aplicada a cancelar dicho préstamo, amén de que los gastos de IBI y Comunidad corresponderán al prestatario como usufructuario, y no al banco, minorando con ello la asunción de esos costes por el banco respecto al caso de haberse adjudicado la plena propiedad.
Asimismo, con este esquema se evitaría la necesidad de “deshacerse” rápida y masivamente de los inmuebles adjudicados, malvendiendo propiedades con enormes descuentos a los llamados “fondos oportunistas”.
Tal vez con ello se hubiera evitado la necesidad del rescate bancario público para limpiar sus balances de hipotecas fallidas, la creación de la SAREB, las de las sociedades de gestión inmobiliaria de los bancos, miles de dramáticos desahucios, etc
Esperemos que en la próxima crisis económica (porque la habrá pronto) hayamos aprendido de esa mala experiencia y sacado las conclusiones correctos, y no los bancos no apliquen la misma vieja fórmula “hipoteca-desahucio-subasta-adjudicación bancaria-rescate estatal-malvender a fondos inmobiliarios”, como se ha hecho en la ocasión previa.
Guzmán López y Miguel
BARBACANA ABOGADOS
barbacana.abogados@yahoo.com