CONSIDERACIONES ES SOBRE EL IMPUESTO DE ALCABALA.

NOTA:

El monto no afecto al Impuesto de Alcabala del año 2023 es de S/.49,500.

El Impuesto de Alcabala grava la transferencia de propiedad de los inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso (venta) o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive la venta con reserva de dominio.

Es un Impuesto de realización inmediata, es decir, que se genera de manera instantánea con la dación del negocio jurídico constituido por la transferencia de propiedad de bienes inmuebles.

Es el comprador o adquirente del inmueble, la persona que debe pagar este impuesto.

La base imponible del Impuesto es el valor de transferencia (precio de venta), el cual no podrá ser menor al valor del autoavalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustada por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el Índice Acumulado del Ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble, calculado conforme a lo antes señalado.

La UIT es un valor referencial que puede ser utilizado en las normas tributarias para determinar la base imponible de los tributos. El valor de la UIT es determinado por el Ministerio de Economía y Finanzas cada año mediante Decreto Supremo, tomando en consideración los supuestos macroeconómicos.

La UIT vigente para el Ejercicio 2023 asciende a S/.4,950. Dentro de este contexto, no se encontrará afecto al Impuesto de Alcabala para el Ejercicio 2023, el tramo comprendido hasta S/.49,500 Soles (10 UIT).

Para la determinación de la base imponible, así como para efecto de la liquidación del Impuesto, por una operación en Dólares (US$), se utilizará el Tipo de Cambio Promedio Venta, publicado en el Diario El Peruano por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), correspondiente al día en que se produce la transferencia. En caso de no haberse publicado, se aplicará el correspondiente al día anterior de adquirido el bien.

A la base imponible antes señalada se le aplicará la tasa del 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario.

El pago del Impuesto de Alcabala debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorios correspondientes.

En caso que el día de vencimiento sea declarado inhábil se entenderá prorrogado el plazo hasta el primer día hábil siguiente. Si el día de vencimiento es medio día laborable, se considerará inhábil.

La Tasa de Interés Moratorio aplicable a deudas tributarias en moneda nacional correspondientes a Tributos Municipales que administra o recauda el SAT, asciende a 1.5% mensual (0.05% diario).

El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del Impuesto, acordada por las partes.

Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto en la SAT: Servicio de Administración Tributaria.

También puede realizar sus trámites y pagar su Impuesto de Alcabala en las Notarías afiliadas al SAT o en cualquiera de las Agencias del SAT.

Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No Pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia, mediante Escritura Pública, así como su inscripción en los Registros Públicos.

Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, debe cumplirse con los siguientes requisitos:

- Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.

- Presentación de copia simple del Autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (Sólo para el caso de predios no ubicados en el cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).

- Exhibición del Documento de Identidad de la persona que realiza el trámite.

- Cuando de trate de bienes futuros, presentación de copia simple del certificado de conformidad de obra o documento que acredite la existencia del bien (Ejemplo: Acta de Entrega del Bien).

- Cualquier otro documento que el deudor considere necesario. Recuerde que el pago del Impuesto es requisito para formalizar mediante Escritura Pública de Transferencia, así como para su inscripción en los Registros Públicos.

La primera venta de inmuebles que realizan las Empresas Constructoras no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, conforme se encuentre registrado en el Autoavalúo.

En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados, los siguientes:

- Si se trata de una Empresa Constructora:

Exhibir los documentos que acrediten que el transferente es una Empresa Constructora (Ejemplo: Ficha RUC de la Empresa Constructora o la Escritura Pública de Constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la Actividad Empresarial de Construcción y/o Venta de Inmuebles).

- En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: Acreditar por lo menos dos (2) ventas en los últimos doce (12) meses (Adicionales a la venta materia de Liquidación).

En caso de inmuebles ubicados en el cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia, lo que evitará la aplicación de una Multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.

El vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo, hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una Multa.

Además estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.

Se encuentran inafecta al Impuesto de Alcabala las siguientes transferencias:

a) Los anticipos de legítima.

b) Las que se produzcan por causa de muerte.

c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.

e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.

f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.

g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

Se encuentran inafectos al pago del Impuesto de Alcabala, la adquisición de propiedad inmobiliaria que efectúen las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos Extranjeros y Organismos Internacionales.

c) Entidades Religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

e) Universidades y Centros Educativos, conforme a la Constitución.

Únicamente las Municipalidades Provinciales pueden recaudar los pagos por concepto del Impuesto de Alcabala, aun cuando la transferencia del predio se haya producido con anterioridad a dicha fecha. En este sentido la Municipalidad Metropolitana de Lima, a través del SAT, es la única entidad encargada de recaudar los pagos por Impuesto de Alcabala en el ámbito de la Provincia de Lima, sin importar para ello la fecha de transferencia del predio.

Todo pago efectuado ante una Municipalidad Distrital se constituye en un pago indebido, no extingue la deuda ante la Municipalidad Metropolitana de Lima, ni permitirá inscribir o llevar a Escritura Pública el predio materia de transferencia, por lo que esta entidad está facultada a iniciar las acciones de Cobranza para el pago del tributo.

Asumiendo los siguientes datos, calculemos el Impuesto de Alcabala:

- Ubicación del Inmueble: San Miguel

- Valor de transferencia: S/.140,000

- Valor de autoavalúo: S/.98,000

- Fecha de transferencia: Enero 2023

En su caso como la transferencia se ha realizado en el mes de Enero 2023 no es necesario hacer ningún ajuste al valor del autoavalúo, por cuanto el ajuste es aplicable sólo a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año.

Comparando el valor de la transferencia (S/.140 000) con el valor del autoavalúo (S/.98,000), para efecto de tomar el mayor valor, resulta el monto de S/.140 000.

Teniendo en cuenta que no se encuentra afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble, veamos como determinamos el valor de la Base Imponible para el cálculo del Impuesto de Alcabala:

Monto no afecto al Impuesto = 10 UIT

Monto no afecto al Impuesto = 10 x S/.4 ,950

Monto no afecto al impuesto = S/.49,500

Base Imponible = Valor de transferencia – 10 UIT

Base Imponible = S/.140 000 – S/.49,500

Base Imponible = S/.90,500

• Determinación del Impuesto de Alcabala

Impuesto de Alcabala = Base Imponible X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.90,500 X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.2,715

El Impuesto de Alcabala ascendente a S/.2,715, el mismo que deberá cancelarse al contado en la Municipalidad Provincial de Lima, pues dicho ente cuenta con un Fondo de Inversión Municipal que le permite realizar obras para todo Lima Metropolitana.

La cancelación debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia; como la transferencia se realizó en Enero 2023, la fecha para efectuar el pago al contado del Impuesto de Alcabala fue hasta el 26.02.2023.