Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser enajenador de vivienda”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? ¿Cómo empezar? ¿Cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos? y ¿Qué garantías debo otorgar? Pero no te quedes con esta información, es importante aprender de la secuencia de blog “Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”
En esta oportunidad nos referiremos a las sanciones que puede recibir el enajenador en el ejercicio de la actividad de venta de vivienda, ¡revisémoslas!
Quiero ser enajenador de vivienda ¿Qué sanciones me pueden aplicar?
Hablar de sanciones, es un tema desagradable pero necesario, y esto ocurre cuando el enajenador omite sus responsabilidades y pasa por alto sus obligaciones, o las delega en profesionales que no cuentan con la idoneidad y conocimiento para ejecutarlas, por lo que se tranquiliza y comete errores en la etapa de prefactibilidad, factibilidad, viabilidad y planeación estratégica de construcción de extremo a extremo, es por esto que recomiendo prestar máxima atención a lo siguiente:
Sí el enajenador es Ingeniero Civil, Arquitecto, Constructor en Ingeniería o Arquitectura, las sanciones disciplinarias de la COPNIA (Ley 842 de 2003) y CPNAA (Ley 1768 de 2015) y que inician con la simple denuncia del afectado, pueden alcanzar estas consecuencias:
Amonestación escrita, si la falta es leve
Suspensión en el ejercicio de la profesión hasta por cinco (5) años, si la falta es grave o leve pero el denunciado cuenta con registro de antecedentes.
Cancelación de la matrícula profesional, del certificado de inscripción profesional o del certificado de matrícula profesional, si la falta es gravísima.
Sanciones por Responsabilidad Civil
Resarcir los daños acaecidos, sí se produce ruina de la edificación después de la entrega y durante el decenio de garantía y como resultado de vicio oculto; por remisión del artículo 2341 del C.C., iremos al Artículo 2060 de la misma norma.
Sanear en caso de que se presenten vicios ocultos en la construcción, conforme a las reglas que rigen la compraventa en el código civil (artículo 1914 y siguientes del Código Civil y artículo 934 del Código de Comercio).
Pagar las multas establecidas en el contrato, hasta la terminación unilateral del mismo si el daño no tuviere atenuante.
Pagar indemnización por perjuicio patrimonial que comprende: Daño Emergente que hace referencia al valor o precio que ha debido asumir una persona como consecuencia de algún daño o perjuicio que se le haya causado y Lucro Cesante que se refiere a lo que la persona ha dejado de recibir o producir en razón al daño o perjuicio causado (Artículo 1556 del Código Civil)
Sanciones por Responsabilidad Civil Extracontractual
Resarcir los daños acaecidos por ruina de la construcción de acuerdo a los artículos 988, 990 y 991 del Código Civil y atendiendo las responsabilidades de los daños que ocasione su ruina de acuerdo al Artículo 2350 de la misma norma.
Resarcir los daños acaecidos por la realización de una actividad peligrosa como lo es la demolición de una obra de acuerdo al Artículo 2356 del C.C.
Resarcir los daños acaecidos durante la construcción de acuerdo al artículo 2341 del C.C.
Sanciones urbanísticas:
La demolición total o parcial de las obras desarrolladas sin licencia o de la parte de las mismas no autorizada o ejecutada en contravención a la licencia.
La medida policiva de suspensión inmediata de todas las obras respectivas, si el director de la construcción en representación del enajenador no acredita la existencia de la licencia correspondiente o que las obras no se ajusten a ella.
Multas sucesivas que oscilarán entre cien (100) y quinientos (500) salarios mínimos legales mensuales, para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos no urbanizables o parcelables, además de la orden policiva de demolición de la obra y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado por la Ley 142 de 1994. Si la construcción, urbanización o parcelación se desarrollan en terrenos de protección ambiental, la cuantía de las multas se incrementará hasta en un ciento por ciento (100%) sobre las sumas aquí señaladas.
Multas sucesivas que oscilarán entre setenta (70) y cuatrocientos (400) salarios mínimos legales mensuales, para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia, además de la orden policiva de suspensión y sellamiento de la obra y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado por la Ley 142 de 1994.
Multas sucesivas que oscilarán entre cincuenta (50) y trescientos (300) salarios mínimos legales mensuales, para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos aptos para estas actuaciones, en contravención a lo preceptuado en la licencia, o cuando ésta haya caducado, además de la orden policiva de suspensión y sellamiento de la obra y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado por la Ley 142 de 1994. En la misma sanción incurrirán quienes destinen un inmueble a un uso diferente al señalado en la licencia, o contraviniendo las normas urbanísticas sobre usos específicos.
Multas sucesivas mensuales de veinticinco (25) salarios mínimos legales mensuales vigentes (smlmv) sin que en ningún caso supere los trescientos (300) salarios mínimos legales mensuales (smlmv) para los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación. Estas multas se aplicarán por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido con la protocolización y registro de la certificación técnica de ocupación.
El curador urbano es responsable disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daños y perjuicios que causen a los usuarios, a terceros o a la administración pública en el ejercicio de su función pública.
Sanciones de acuerdo a la Norma Sismo resistente:
Los constructores o propietarios que adelanten o autoricen la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones de la Ley y sus reglamentos, serán sancionados con multas de un (1) salario mínimo mensual por cada 200 metros cuadrados de área construida de la edificación, por cada mes o fracción de él, que transcurra sin que se hayan tomado las medidas correctivas o la demolición de la construcción, o la porción de ella que viole lo establecido en la Ley 400 de 1997 y sus reglamentos. Estas multas serán exigibles por la jurisdicción coactiva. Lo anterior, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que haya lugar. (Artículo 54, Ibíd.).
Incurrirán en violación del Código de Ética Profesional y podrán ser sancionados por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería y Arquitectura, o los Colegios Profesionales correspondientes, o aquél del cual dependan, con la suspensión o la cancelación de la matrícula profesional, según sea el caso, los profesionales (Ingeniero geotecnista, Director de Construcción, Interventor y/o Supervisor técnico) que adelanten o permitan, incluyendo funcionarios de dependencias oficiales que autoricen, la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones previstas en la ley y sus reglamentos. Sí el funcionario no es Arquitecto o Ingeniero Civil, incurrirá en causal de mala conducta, sanción de suspensión o destitución, según sea el caso, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que haya lugar (Artículo 50, Ibíd.).
La autorización a las alcaldías, o las secretarías o departamentos administrativos correspondientes, de ordenar la demolición de las construcciones que se adelanten sin cumplimiento de las prescripciones, normas y disposiciones que esta ley y sus reglamentos (artículo 52 ejusdem).
El diseñador estructural y de suelos de la edificación responde por la estabilidad de la construcción civil y profesionalmente.
El diseñador de los elementos no estructurales de la edificación responde civil y profesionalmente por los diseños que haga.
El diseñador arquitectónico de la edificación responde civil y profesionalmente por los diseños que haga.
Sanciones de acuerdo al Estatuto del Consumidor:
Al hacerse efectiva la garantía legal por no ser posible la reparación del inmueble, ni la restitución a las condiciones de estabilidad que permitan su habitabilidad, el productor o expendedor deberá ofrecer cambio del bien inmueble o devolver el valor total recibido como precio del bien, debidamente indexado con base en la variación del IPC, sin poder cobrar arras ni penalidades.
El proveedor deberá pagar a favor del consumidor, una indemnización de daños y perjuicios, por daños producidos por un producto defectuoso (muerte o lesiones corporales causadas por el producto defectuoso o los producidos a una cosa diferente al producto defectuoso, causados por el producto defectuoso), cuando a causa de un error en su diseño, en la construcción o el contenido de la información no ofrezcan una razonable seguridad.
La protección de los derechos del consumidor en sus relaciones contractuales, tales como el principio de interpretación favorable, la prohibición de ventas atadas, la regulación de los contratos de adhesión, el establecimiento de cláusulas prohibidas y la tipificación de cláusulas abusivas.
Puede atribuírseles la obligación de reparar los daños causados con su conducta a arquitectos, constructores, promotores inmobiliarios, dueños de la obra, gerentes de proyecto, financiadores, ingenieros de suelos, ingenieros calculistas, diseñadores de elementos estructurales y no estructurales, interventores, supervisores técnicos y los curadores que avalan las licencias de construcción, independiente de la que recae al enajenador.
Sanciones de acuerdo a la Superintendencia de Industria y Comercio:
El enajenador será sujeto de sanción traducida en una multa de hasta ciento cincuenta (150) smlmv en procesos de responsabilidad administrativa por parte de la SIC cuando en asuntos de protección, encuentre al consumidor víctima de publicidad engañosa, omisión al deber de información, ventas atadas, contratos de adhesión, el establecimiento de cláusulas prohibidas y la tipificación de cláusulas abusivas, todo dentro del principio de interpretación favorable que establece el estatuto del consumidor. En caso de incumplimiento de la sentencia, conciliación o transacción, la SIC puede sancionar con una multa sucesiva equivalente a la séptima parte de un salario mínimo legal mensual vigente por cada día de retardo en el incumplimiento, o decretar el cierre temporal del establecimiento comercial, si lo hubiere. Si persiste el incumplimiento la SIC podrá solicitar la colaboración de la fuerza pública para hacer efectiva la medida adoptada.
Imponer multas a favor de la SIC hasta por dos mil (2.000) smmlv por inobservancia de las normas contenidas en el Estatuto del Consumidor o en reglamentos técnicos, asimismo cierre temporal o definitivo del establecimiento de comercio, si lo hubiere, prohibición temporal o definitiva de ofrecer al público los inmuebles no comercializados en ese proyecto específico, ordenar la destrucción de los inmuebles o parte de ellos, que sea perjudicial para la salud y seguridad de los consumidores, multas sucesivas hasta de mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes, por inobservancia de órdenes o instrucciones mientras permanezca en rebeldía.
La SIC puede ampliar las sanciones hasta los Administradores, Directores, Representantes legales, Revisores Fiscales, Socios, Propietarios, y demás profesionales dedicados mercantilmente a la construcción.
Multas hasta por trescientos (300) salarios mínimos legales mensuales vigentes al momento de la imposición de la sanción y la prohibición de ejercer el comercio hasta por cinco (5) años, contados a partir de la ejecutoria de la sanción a cualquier otra persona natural que autorice o ejecute conductas contrarias a las normas contenidas en el Estatuto del Consumidor.
Sanciones de las autoridades municipales y distritales:
Multa de mil pesos ($1.000,00) por cada día de retardo que serán indexados según la fórmula del H. Consejo de Estado y la Tabla del IPC certificada por el DANE cuando incumpla con la obligación legal derivada del Registro de Enajenador
Multa de dos mil pesos ($2.000,00) moneda corriente, a cinco mil pesos ($5.000,00) moneda corriente, cuando no se comunique cambio en los datos presentados para obtener el registro
Multas de mil pesos ($1.000.000,00) moneda corriente por cada día de retado favor del Tesoro Nacional, la no presentación oportuna del balance cortado a diciembre 31 del año anterior.
Multas sucesivas de diez mil ($10.000,00) pesos a quinientos mil ($500.000,00) pesos moneda corriente, a favor del Tesoro Nacional a las personas o entidades que incumplan las órdenes o requerimiento que en uso de las facultades de inspección y vigilancia expida dicho funcionario o los Jefes Seccionales de Vivienda
Multas sucesivas de diez mil ($10.000,00) pesos a quinientos mil ($500.000,00) pesos moneda corriente, a favor del Tesoro Nacional a los administradores o los representantes legales de los establecimientos sometidos a su vigilancia, cuando se cerciore que se ha violado una norma o reglamento a que deba estar sometido con relación a su actividad.
Multa hasta de cincuenta mil pesos ($ 50.000.00) moneda corriente, a favor del Tesoro Nacional Cuando cualquier director, gerente o revisor fiscal u otro funcionario empleado de una entidad sujeto a la vigilancia, autorice o ejecute actos violatorios del estatuto de la entidad, de alguna ley o reglamento o cualquier forma relacionada con las actividades de enajenación.
Multa hasta de cincuenta mil pesos ($ 50.000.00) moneda corriente, a favor del Tesoro Nacional a las personas que realicen propagandas sobre actividades de enajenación, sin contar el permiso de enajenación y/o sin ajustarse a la verdad de los hechos que constan en la radicación de documentos.
Como pudieron darse cuenta, un enajenador que desconoce sus obligaciones, es seguro que tendrá que asumir sendas responsabilidades de acuerdo a la norma, con alcance a todas las personas naturales y jurídicas que participan directa o indirectamente en la obra.
Es así como quedas enterado, acerca de las sanciones a las que puede verse sometido un enajenador de vivienda que infrinja la norma por acción u omisión. El desconocimiento de ellas, no exime al enajenador de su responsabilidad, ignorarlas es una mala decisión, ¡tenlas en cuenta!
Te invitamos a conocer, qué puede exigir legalmente un cliente, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.