Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser enajenador de vivienda”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer?¿Cómo empezar? ¿Cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos? ¿Qué garantías debo otorgar? y ¿Qué sanciones me pueden aplicar? Pero no te quedes con esta información, es importante aprender de la secuencia de blogs “Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”
En esta oportunidad nos referiremos a las demandas que puede recibir el enajenador, en el desarrollo de las actividades de preventa y venta de edificaciones residenciales, ¡estudiémoslas!
Quiero ser enajenador de vivienda ¿Qué puede exigir legalmente un cliente?
Cuando se trata de contratos de compraventa de bienes inmuebles destinados a vivienda podemos esperar innumerables situaciones dentro del desarrollo de la actividad, que pueden resultar en responsabilidades para el enajenador y que pueden ser exigibles por el cliente, tal y como lo hemos estudiado en blogs anteriores.
Pero en esta ocasión, nos referimos al alcance legal de las personas con quien contratamos, las cuales han creído en la información precontractual y han depositado la confianza en la adquisición de vivienda para ellos y sus familias, tomando la decisión respaldada en el profesionalismo, experiencia, idoneidad, conocimiento y capacidad del enajenador para llevarla a cabo.
En escasas ocasiones, no todo resulta como se concibió en la etapa precontractual, es por eso que quiero informarles acerca de los posibles cargos que se les pueden imponer como defensa de los intereses y patrimonio del cliente, para hacerlos responder a la fuerza por el cumplimiento del contrato de compraventa, las licencias y permisos autorizados por las entidades municipales y de control, en las condiciones allí descritas o entregadas, así como en todos los documentos que se entregan y hacen parte o inciden en la decisión de compra del cliente, por ejemplo: Certificados de Experiencia, Existencia y Representación Legal, Páginas Web, Redes Sociales como Facebook, Instagram y Twitter, Correos Electrónicos, Mensajes de texto, Chat de WhatsApp y Telegram, Conferencias en Zoom, Meet o Skype, Blogs, Planos, Renders, Videos Explicativos, Muestrarios de Materiales, etc.
Es por lo anterior que surgen conflictos en los procesos contractuales, puedes ser buen enajenador y tener como aliado un gran constructor pero fallas en cómo planeas el proyecto y eso se da por diferentes motivos:
Desconocimiento de las normas y leyes aplicables sobre la materia.
Permitir que el consumidor sea declarado víctima de publicidad engañosa, omisión al deber de información, ventas atadas, contratos de adhesión, el establecimiento de cláusulas prohibidas y la tipificación de cláusulas abusivas.
Tener presupuestos de obra deficientes, que no incluyen los gastos operacionales de administración y obra, así como gastos no operacionales que se quieren solventar en la marcha.
No utilizar el sistema de preventas para garantizar el punto de equilibrio y por ende la terminación del proyecto.
No verificar que los diseños realizados por los Profesionales Urbanistas, Paisajistas, de Construcción Sostenible, Arquitectos, Ingenieros Estructurales, Geotécnicos, Mecánicos, Eléctricos, Telecomunicaciones, Hidrosanitarios, Gas, Ambientales, entre otros, para garantizar que al momento de entregar la obra al contratante, autoridades municipales y los usuarios, cumplen con los requisitos exigidos por el POT, EOT, PBOT, DECRETO 1077 de 2015, DECRETO 1076 de 2015, DECRETO 1285 DE 2015 y RESOLUCIÓN 0549 DE 2015, NSR-98, RETIE, RITEIL, RAS-2000, CREG, los Acuerdos Municipales y Licencias Urbanísticas, además de garantizar que la obra puede ser sujeto de matrícula de servicios públicos domiciliarios de Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, telecomunicaciones y Gas Domiciliario para las Unidades Privadas y Comunales resultantes, Certificación de la Red Contraincendios por parte de los Bomberos, entrega de áreas de cesión, vías públicas, equipamiento comunal y deportivo al Municipio, entrega de Áreas comunes esenciales a las copropiedades, si hubieren, entrega de Redes de Servicios Públicos Domiciliarios a las entidades prestadoras de los mismos y Certificación Técnica de Ocupación de Vivienda Nueva por parte del Supervisor
No tener las licencias Urbanísticas de urbanización para dividir, parcelar, urbanizar, de construcción para ejecución de obras de edificación y en caso de transferencias de unidades independientes resultantes de una edificación o conjunto, sometidas al régimen de propiedad horizontal, contar con la aprobación de los respectivos planos
No obtener el registro de enajenador
No contar con la Radicación de documentos para Adelantar actividades de anuncio, desarrollo, promoción, patrocinio, inducción, financiación, facilitación, toleración y colaboración en la Enajenación de Inmuebles destinados a Vivienda
No garantizar que la ejecución de las obras de urbanización y construcción del proyecto se realizarán conforme a las licencias urbanísticas aprobadas por la autoridad municipal o distrital competente
Dejar vencer los términos de los permisos y licencias otorgadas para ejecutar la obra
No guardar los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada
No elevar a escritura pública todos los actos notariales y de registro de toda división material de predios, adecuación de terrenos para la construcción de vivienda, edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal
No elevar a escritura pública todos los actos notariales y de registro de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal
No realizar la entrega mediante escritura pública, debidamente registrada de vías públicas, equipamiento comunal y deportivo y demás áreas de cesión al Municipio y suscribir la respectiva acta de recibo
No realizar la entrega mediante escritura pública, debidamente registrada de Áreas comunes esenciales a la copropiedad, si las hubieren, y suscribir la respectiva acta de recibo
No realizar la entrega y recibo a satisfacción de Redes de Servicios Públicos Domiciliarios a las entidades prestadoras de los mismos
No obtener los Certificados Técnicos de Ocupación de los bienes inmuebles vendidos
No protocolizar la Certificación Técnica de Ocupación de Vivienda Nueva en el acto notarial de venta de inmueble e inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal o instrumento que permita generar nuevas unidades de vivienda
No transferir el dominio a título oneroso de los bienes inmuebles o beneficios de área prometidos en venta, de los cuales haya recibido directa o indirectamente anticipos de dinero
No suscribir el acta de entrega y recibo a satisfacción del bien inmueble vendido
No entregar el manual de uso del inmueble, con los documentos que contengan las condiciones específicas de las garantías sobre accesorios (ej.: hornos, campanas extractoras, calentadores, entre otros) ofrecidas por los fabricantes de los bienes y que fueron instalados en el inmueble.
No otorgar garantías de calidad e idoneidad, y las garantías legales
Permitir la ocupación de viviendas nuevas sin haber obtenido el registro de la escritura de compraventa que protocolice la certificación técnica de ocupación de edificaciones nuevas
No atender las reclamaciones del consumidor
No atender los requerimientos de la SIC, los jueces y las autoridades municipales
No acudir al pago de indemnizaciones y sanciones, si por decisión de los entes de Vigilancia y Control, de Protección al Consumidor o los Jueces de la Republica, así lo disponen
No garantizar que los inmuebles que se enajenan o se prometan enajenar cuentan con los servicios públicos básicos y espacios públicos suficientes para el desarrollo social exigidos por las autoridades distritales o municipales.
No permitir la visita de los entes de control municipal o distrital
Durante la ejecución del proyecto se pueden presentar acciones legales provenientes de transeúntes, visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual o vecinos, por lo que es prudente que sepas que se pueden declarar afectados, por lo tanto, pueden reclamar vía perjuicios ciertos, presentes o futuros, por responsabilidad civil extracontractual, los siguientes:
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos por ruina de la construcción de acuerdo a los artículos 988, 990 y 991 del Código Civil y atendiendo las responsabilidades de los daños que ocasione su ruina de acuerdo al Artículo 2350 de la misma norma.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos por la realización de una actividad peligrosa como lo es la demolición de una obra de acuerdo al Artículo 2356 del C.C.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos durante la construcción de acuerdo al artículo 2341 del C.C.
Después de entregada y recibida a satisfacción la vivienda, es cuando se valida que el proyecto cumplió con las condiciones ofrecidas, por lo que debes entregar un manual de uso de lo construido y un plan de manejo post-entrega para el cliente, porque es prudente que sepas que él se puede declarar afectado, por lo tanto, puede reclamar vía perjuicios ciertos, presentes o futuros, que efectivamente causen un menos cabo patrimonial a la otra parte, y:
Defenderse por vía coercitiva cuando su inmueble presente deficiencias constructivas o sienta que fue asaltado en su buena fe, porque la ilusión creada por el enajenador, sobrepaso el producto entregado a usabilidad, Desmejoramiento de Especificaciones. Cuando esto ocurre, puede suceder que el afectado pida una indemnización económica y el ajuste de los defectos del inmueble a costa del enajenador de acuerdo al estatuto del consumidor o simplemente solicite la resolución o rebaja del precio acordado en el marco de contrato de construcción de inmueble de acuerdo al código de comercio.
Denunciar ante la SIC haber sido víctima de publicidad engañosa, omisión al deber de información, abusos contractuales, entre otros, y solicitar su protección como consumidor, todo de acuerdo al decreto 2153 de 1992.
Solicitar garantía legal de la que habla el artículo 8 de la ley 1480 de 2011, por los retrasos injustificados en la entrega del inmueble, medidos con respecto al tiempo acordado en el contrato de construcción, pudiendo exigir el pago de perjuicios objetivados y subjetivados derivados del incumplimiento de la relación contractual.
Anunciar el siniestro y solicitar ante la aseguradora que se hagan efectivas las garantías de eficiencia y calidad o demandar el incumplimiento de las normas técnicas especiales relativas a la idoneidad, calidad y seguridad del bien y exigir la garantía legal del enajenador, en caso de que los acabados y líneas vitales del edificio sufran daños en el (1) año siguiente a su entrega o que dentro de los diez años de entrega, perezca o amenace ruina total o parcial, por razón de defectos de la construcción, del suelo o de los materiales, teniendo alcance a los subadquirentes del bien, en caso de haberse realizado cualquier tipo de enajenación (artículo 78 del Estatuto del Consumidor).
Acudir a la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., a través de la Subsecretaria de Control de Vivienda y las alcaldías municipales en las demás regiones del país, a denunciar al enajenador por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de inmuebles adquiridos a través de una relación de consumo, conforme a la ley 66 de 1988 y el decreto 2610 de 1979.
Pedir la protección de los derechos de “seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente” y la obligación de realizar “las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas, de manera ordenada, y dando prevalencia al beneficio de la calidad de vida de los habitantes”, como derechos e intereses colectivos consagrados como tales en la Constitución y definidos en la ley 472 de 1998.
Pedir que se le atribuya la obligación de reparar los daños causados, la cual es independiente de la que recae sobre la persona que está a cargo de todo el proceso constructivo, a los arquitectos, promotores inmobiliarios, dueños de la obra, gerentes de proyecto, financiadores, ingenieros de suelos, ingenieros calculistas, diseñadores de elementos estructurales y no estructurales, interventores, supervisores técnicos y los curadores que avalan las licencias de construcción, entre otros, que por su conducta tengan responsabilidad en el perecimiento o amenaza de ruina total de la edificación.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos, sí se produce ruina de la edificación después de la entrega y durante el decenio de garantía y como resultado de vicio oculto; por remisión del artículo 2341 del C.C., iremos al Artículo 2060 de la misma norma.
Pedir que se le atribuya la obligación de saneamiento en caso de que se presenten vicios ocultos en la construcción, conforme a las reglas que rigen la compraventa en el código civil (artículo 1914 y siguientes del Código Civil y artículo 934 del Código de Comercio).
Solicitar indemnización por perjuicio patrimonial que comprende: Daño Emergente que hace referencia al valor o precio que ha debido asumir una persona como consecuencia de algún daño o perjuicio que se le haya causado y Lucro Cesante que se refiere a lo que la persona ha dejado de recibir o producir en razón al daño o perjuicio causado (Artículo 1556 del Código Civil).
Acudir a la COPNIA y CPNAA a denunciar al enajenador que en ejercicio de sus actividades, cometa conductas infractoras del código de ética de los Ingenieros Civiles, Arquitectos y profesiones Afines o Auxiliares.
Pedir la imposición de las multas establecidas en el contrato, hasta la terminación unilateral del mismo si el daño no tuviere atenuante.
Apelar a la figura de la conciliación extrajudicial, ante un centro de conciliación autorizado, con el objetivo de dar fin a la controversia de forma amistosa, ágil y de forma satisfactoria para ambas partes o como requisito para iniciar un proceso ejecutivo en contra del mismo.
Iniciar un proceso arbitral, en el caso de que en el contrato se encuentre inserto un pacto arbitral, como mecanismo alternativo de arreglo directo, rápido y expedito por contar con profesionales expertos en el tema del que se trate, para tomar la decisión de obligatorio cumplimiento.
Como pudieron darse cuenta, un enajenador que desconoce sus obligaciones contractuales y olvida lo que prometió en venta dentro de la relación de consumo, es seguro que tendrá que asumir quejas, reclamos, denuncias, sanciones, multas y demandas de acuerdo a la norma y al contrato suscrito con el afectado, con alcance a todas las personas naturales y jurídicas que participan directa o indirectamente en la obra.
Es así como quedas enterado, acerca de los procesos legales a los que puede verse sometido un enajenador de vivienda que infrinja los contratos de compraventa y las normas por acción u omisión, ¡no los olvides!
Te invitamos a conocer la definición y características del constructor de edificaciones, para eso visita nuestro blog "Quiero ser constructor de edificaciones".
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.