Diez elementos a tener en cuenta si vas a adquirir una vivienda

05/11/2017 06:00

Actualizado: 04/11/2017 19:37

Comprar una vivienda se ha convertido en una práctica habitual para muchos. Que sea algo beneficioso y sin contratiempos depende del grado de asesoramiento que hayamos tenido.

Comprar una casa no es sencillo. Influyen muchos factores, algunos de ellos diferentes, en todos nosotros. Cuestiones como su ubicación, los servicios con que cuenta la zona las comunicaciones o la orientación de la casa son a tener en cuenta pero no los únicos.

Con la ayuda de Dimas Cuesta, Ceo de la startup LegalBono y Carlos Balluguera, registrador de la propiedad de Bilbao, hemos recopilado algunas claves que se deben tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda sin excesivos sobresaltos.

1.- Como voy a hacer esa compra: Por mi cuenta o con apoyo de un intermediario

Carlos Ballugera, registrador de la propiedad, es autor de un trabajo sobre esta cuestión señala que “A la hora de plantear las claves para la compraventa de una vivienda, y sus trámites», puede verse el trabajo indicado en el link.

En general, la primera cuestión a abordar es decidir si el interesado va a realizar la búsqueda según sus propios medios o va a recurrir a un profesional o intermediario del sector”.

Ballugera recuerda que “el contacto con el comprador suele hacerse por medio de un intermediario que ofrece la vivienda por el vendedor, normalmente un API o intermediario. Lo importante en esta materia es la confianza en el profesional que asesora la compra. Este profesional puede asumir muchos de los trámites a realizar y lo sustancial es la confianza en la información recibida del mismo”.

2.- Definir bien los gastos de la compra que debemos asumir

Cuesta señala que “cuando se adquiere una vivienda, hay que hacer frente a dos tipos de gastos: Previos a la compraventa y los propios de la compraventa. En los primeros se incluirían los gastos derivados de la tasación hipotecaria mientras que en los segundos estarían los vinculados con la notaría y a gestoría”.

Curiosamente tras algún fallo del Tribunal Supremo de diciembre del 2015 estos gastos de formalización de hipotecas pueden derivarse a la entidad bancaria. La cuestión está en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:“Es cierto que hay que ir a la vía judicial en muchos de estos casos, pero en hipotecas nuevas, las entidades bancarias están más dispuestas a negociar”, aclara.

3.- Contar con las certificaciones adecuadas

Otro elemento importante son las certificaciones. Para Cuesta “tanto si la vivienda es nueva como si no, el vendedor debe proporcionar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE): un documento oficial redactado por un técnico que incluye información objetiva sobre las características energéticas del inmueble”.

Desde un punto de vista normativo, todos los edificios existentes deben tener este certificado y es obligatorio disponer de él antes de realizar la compraventa.

También señala que “además, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) debe estar al día especialmente en viviendas de más 50 años, al menos cada 10 años. El objetivo es asegurar que el edificio cumple con todos los requisitos de seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan”.

4.- Asegurarse que la vivienda no tiene cargas

Para el Ceo de Legalbono “el futuro propietario debe asegurarse de que la casa está libre de cargas, es decir, salvo que se negocie lo contrario, la vivienda a debe entregarse estando al corriente del pago de tributos, cuotas de la comunidad y de suministros al día lo cual puede acreditarse mediante la certificación correspondiente”.

En opinión de Ballugera “Los trámites esenciales de la operación se refieren a asegurarse la titularidad y cargas del inmueble lo que se puede conseguir fácilmente con una nota simple del Registro de la propiedad. Es importante que la nota sea reciente para que la información sea actual. Se trata de saber que la vivienda es propiedad del vendedor y que no tiene más cargas que las que el vendedor afirma.

Al mismo tiempo señala que “la cuestión de las cargas debe clarificarse antes de la compra para saber quién las va a pagar. Si las paga el comprador se deben de descontar del precio, si las paga el vendedor, no afectan al precio”.

“La cuestión de las cargas debe clarificarse antes de la compra para saber quién las va a pagar. Si las paga el comprador se deben de descontar del precio, si las paga el vendedor, no afectan al precio”.

5.- Precauciones ante vivienda sobre plano

En primer lugar, es recomendable conocer a la promotora que vende la casa, comprobando que esté activa en el Registro Mercantil, además de que el solar esté a su nombre

“Antes de firmar cualquier contrato, lee con atención todas las cláusulas y asegúrate que se

Incluye el precio final, la fecha de entrega de llaves y el plano de la vivienda adquirida”, señala Cuesta.

Durante el tiempo que dure la construcción se realizarán las aportaciones mediante transferencia bancaria. Es muy importante que el futuro propietario compruebe que sus aportaciones van a una cuenta abierta por el promotor solo por este efecto.

De esta forma, garantizaremos que los afectados pueden presentar una reclamación para recuperar el dinero invertido. “Sólo es necesario demostrar que se tiene una relación contractual con el promotor, que la propiedad no ha sido entregada y que se han realizado ingresos en la cuenta especial del promotor”.

6.- Ver cómo financio la compra

Este es otro elemento importante para Carlos Ballugera “Después es necesario conseguir la financiación para hacer frente al precio, la cual puede ser ofrecida por el mismo vendedor, que si es la constructora nos puede ofrecer la subrogación en la hipoteca del mismo vendedor, en cuyo caso nos interesa una información concreta de esa operación financiera, para lo que habrá que consultar con el banco que proporcione la financiación”.

Desde su punto de vista “es aconsejable que ese banco asista a la compraventa a fin de dar su consentimiento en la subrogación en el crédito y su hipoteca”.

7.- Eligiendo hipoteca

Hay que optar por un tipo fijo o variable: Una de las grandes dudas que pueden surgir cuando se solicita un préstamo hipotecario es si hacerlo a tipo fijo o variable.

El euríbor a 12 meses es el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas y del que dependen los préstamos a tipo variable. Aunque actualmente se encuentra muy bajo, pero no es una situación que durará eternamente, por lo que cualquier subida afectará a la cuota que se tendrá que pagar mensualmente.

En el lado opuesto, se sitúan las hipotecas a tipo fijo, que tienen un interés más elevado, pero la cuota será similar a lo largo de los años al no depender del Euríbor para su cálculo.

Tanto Cuesta como Ballugera coinciden en que “la decisión dependerá de la situación personal de cada comprador, sus ingresos, el plazo en el que quiera devolver el préstamo o el porcentaje de compra que necesita financiar. Una vez analizada la situación, es clave leer todas las cláusulas de la hipoteca”.

8. – Cuidado con los préstamos y sus seguros vinculados

Cuando se firma un préstamo hipotecario, el banco puede ofrecerte la contratación del seguro de hogar o de vida, pero en ningún momento puede obligarte a contratarlos. En opinión de Dimas Cuesta “lo que si puede hacer , es ofrecer unas condiciones hipotecarias mejores en caso de hacerlo.

Ballugera recuerda que ahora se tramita en el Congreso el proyecto de ley de reforma hipotecaria donde se quiere evitar que el consumidor se vea obligado a tener este seguro con su entidad financiera o alguna filial de esa entidad bancaria.

9.- ¿Qué impuestos hay que pagar?

Adquirir una vivienda tiene repercusiones fiscales y se deben hacer frente al pago de varios impuestos: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas: E l comprador tiene que pagar este impuesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, suele ser entre el 8 % y el 10% sobre el precio de venta.

IVA: Los profesionales o empresas que adquieran viviendas nuevas deberán pagar este impuesto, el cual podrá ascender a un 10% sobre el valor de la compra.

Plusvalía Municipal: Es una obligación de pago que se origina cada vez que se transmite una vivienda y corresponde el pago a la parte vendedora, aunque puede pactarse que sea el comprador quien lo haga o ambos. “Ahora tras algún fallo del Supremo, si la venta es a pérdidas no hay plusvalía municipal”, destaca Dimas Cuesta.

10.- Elige bien y quédate con una copia de toda la documentación

“La venta de una vivienda requiere tiempo. Es fundamental visitar varias antes de decidirse por una. Cuando tengas claro cuál es la vivienda que quieres que se convierta en tu próximo hogar, pregunta todo lo que no sepas o no entiendas antes de firmar cualquier documento”, apunta Cuesta. Es bueno tener un abogado experto, asesor de estos temas.

Para Ballugera “es de suma importancia conservar la documentación precontractual, tanto la relativa al contrato, como puede ser el documento privado de compraventa, como la relativa a la publicidad”.

A su juicio, “la publicidad es muy importante a la hora de definir el objeto de la compraventa, ya que lo dicho en la publicidad por el vendedor en beneficio del consumidor comprador prevalece sobre lo que consta en el contrato, aunque esté en escritura pública”.

«La compra de una vivienda requiere tiempo. Y estar bien asesorado. Hay que preguntar todo lo que no sepamos y quedarnos con una copia de la documentación precontractual, tanto del contrato con de la propia publicidad».

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