4- Revisión de instrumentos reguladores que posibilitan una forma urbana heterogénea.

Las últimas ordenanzas para la ciudad de Córdoba han buscado imitar un paisaje-imagen basado en lo homogéneo y compacto sin conseguir resultados. Al trasplantar casi literalmente un modelo se genera un problema: Es el de querer encorsetar algo que tiene un génesis diferente. Esto conlleva a una asimilación forzada de una característica posible en detrimento de otras propias. “Copiamos modelos sin criticarlos” como dice la Profesora Foglia. (FOGLIA, 1999)

Es oportuno realizar una revisión autocrítica de los modelos y criterios donde se apoyan las decisiones proyectuales, en palabras de Salvador Palomo “La ciudad es una estructura social concebida a largo plazo y, por tanto, debe hacer un ejercicio de autocrítica o aportación regenerativa para avanzar, como camino dialéctico de mejora, en la misma línea que el método científico (PALOMO, 2003).

Refiriéndose a nuestra misma área de estudio, otros investigadores que nos anteceden caracterizan a la ordenanza de edificación como: “un modelo geométrico formal donde no se consideraron las particularidades de la historia, la topografía, el clima, los modos de vida de sus habitantes ni el parcelario. Esta carencia transformó al modelo en una abstracción formal simplificada de la realidad.” (STEVENAZZI Juan, TABERNA, CASTIGLIA, & GONZALEZ, 1998)

El resultado de la aplicación de esta modalidad basada en homogeneizar la forma urbana nos lleva a la imposibilidad de concretar los modelos plasmados en las ordenanzas a mediano plazo y nos hace pensar en prácticas que abordan el tema desde otro lugar.

Hemos revisado algunas herramientas reguladoras de la forma urbana utilizadas en otras ciudades donde reconocemos alguna de las siguientes capacidades:

• No tienen como objetivo homogeneizar la forma.
• Están destinadas a resolver casos con preexistencias en sectores más o menos consolidados.
• Buscan la ordenación en base a la flexibilidad que presenta la norma para operar en un mismo sitio con variantes formales.
• Y por último, regulan la composición en base a su capacidad de generar continuidad del tejido urbano existente.

-Uso del espacio aéreo

El Nuevo Código Civil y Comercial Argentino, en su apartado Derecho Real de Superficie manifiesta claramente su finalidad de paliar el déficit habitacional a través de flexibilizar el crecimiento urbano y consolidación de aquellas áreas con mayor infraestructura tendida independientemente de la forma urbana homogénea que se ha venido persiguiendo desde el siglo pasado. Esta serie de reglas permite involucrar a las propiedades consolidadas y también a las afectadas por régimen de patrimonio permitiéndoles entrar en la negociación del valor potencial del inmueble y su tierra; lo que de alguna manera facilita o favorece la coexistencia de lo nuevo con lo preexistente.

También reconoce los diferentes actores hacedores de la ciudad y asocia voluntades maximizando las posibilidades de vinculación y cambio.

Se observa también, el carácter tridimensional del dominio. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. Vemos entonces que el derecho sobre un inmueble ofrece tres posibilidades: la superficie rasante, la tierra o el inmueble que está sobre ella; el subsuelo; y lo que se llama vuelo o espacio aéreo.

-Bonos incentivos

La ciudad de Nueva York con su reglamentación City Zoning busca obtener un mejoramiento en el aspecto higienista a través de las torres de perímetro libre sumado a la reducción del uso del suelo mediante incentivo a cambio de mayor altura y mayor índice de uso total. Se gestan de este modo pequeñas plazas públicas diseminadas por toda la ciudad y a cargo de los privados mediante la creación de Plaza Bonus / Open Space Ratio.

El New York City Zoning permite acordar con el privado/constructor una mayor capacidad de carga en algún terreno a cambio de que este último, construya viviendas de calidad y asequibles dentro de un radio admisible por la administración (y no en el mismo terreno); pensando de nuevo en un sistema de tipo “todos ganan” donde el estado no se desprende de recursos económicos para atacar índices de falta de vivienda por sí solo, sino que lo hace mediante una herramienta que incentiva este accionar a terceros, destinando áreas de la ciudad en un plan mayor que tiene en cuenta este tipo de acuerdos.

– Compensaciones

De estas ordenanzas de planificación, de carácter genérico, se desprenden algunas legislaciones que buscan resolver problemas o disparidades provocadas en la aplicación de la norma general. Dependiendo el país, el nombre de estas normas cambia, Perecuazione/ Compensazione en Italia, Equidistribución en España, Solo Criado en Brasil, Mayor Aprovechamiento en Uruguay. La finalidad de estas legislaciones es muy similar, compensar o devolver derechos de desarrollo inmobiliario a privados por alguna cuestión de implementación de la norma.

Por ejemplo: si una zona o corredor es declarado de valor patrimonial y se busca mantener su homogeneidad derivada de la preexistencia anulando la posibilidad de desarrollar nuevas edificaciones en esa zona, estas normas compensatorias buscan devolver el derecho perdido en otro sector de la ciudad.

El Plan de Ordenamiento Territorial y de Mayor Aprovechamiento de la ciudad de Montevideo, Uruguay, a través de un marco legal, propone el retorno a la Comunidad de parte del beneficio obtenido por los mayores valores inmobiliarios generados a partir de la autorización de distintos proyectos especiales con raíz en la órbita privada.

Los recursos recuperados, se destinan a infraestructuras o equipamientos públicos para el área considerada o para otras áreas de la ciudad que requieran una mejora en las calidades urbanas con el fin de redistribuir estos ingresos.

El Plan de Ordenamiento posibilita construir por encima del coeficiente de aprovechamiento básico establecido mediante el otorgamiento de una contrapartida por parte del propietario del inmueble beneficiado. También permite la posibilidad de ejercer el derecho de construir en otro lugar, o enajenar este derecho cuando el inmueble original se encuentre afectado por normativa de preservación patrimonial, paisajística o ambiental, un concepto ajeno a la normativa hasta entonces.

– Flexibilidad

Montevideo aprovecha su incompletitud como posibilitante de una nueva continuidad mediante una herramienta específica: el Acordamiento. A través de este marco legal/regulatorio preserva el paisaje urbano evitando medianeras expuestas provocadas por la diferencia de altura máximas concedidas en el encuentro de dos perfiles normativos distintos. El acordamiento busca vincular compositivamente edificaciones preexistentes con otras nuevas, donde las alturas máximas permitida del nuevo edificio es inferior a la del edificio consolidado. Así se logra continuidad de los volúmenes construidos en el plano vertical de las fachadas. Esta continuidad también se observa en horizontal con la consolidación de la línea de edificación.

En el caso de la Ordenanza N.º 12077 Convenios Urbanísticos, de la ciudad de Córdoba, se trata de un instrumento que tiene como aspecto positivo dar lugar a nuevos espacios de participación de los ciudadanos en acciones que los afectan directamente, en relación al desarrollo y crecimiento de la ciudad. Posibilita transformaciones urbanísticas con mayor rapidez de ejecución y menor afectación de recursos públicos.

La aplicación de esta ordenanza permite la solicitud de cambio de uso de suelo, fraccionamiento o petición de mayor volumen edificable. En este último concepto es que se aproxima más al tema de estudio. Lo que busca evitarse en algunos casos publicados y analizados es que la lógica de negocio inmobiliario prevalezca sobre el interés público, por este motivo el proyecto pasa por distintos filtros (Direcciones, Comisiones, Secretarías) para luego ser discutido en el Concejo Deliberante. Las distintas etapas evaluarán el emprendimiento en distintas instancias verificando la viabilidad e impacto en la ciudad.

Diferentes aspectos de estas ordenanzas conjugadas en variadas combinaciones, pueden formar parte de un elenco de herramientas que posibiliten trabajar la continuidad en el tejido edilicio de la ciudad de Córdoba y también de muchas otras ciudades latinoamericanas que comparten modelos inacabados y discontinuos.

Un diseño que contempla lo heterogéneo sin renunciar a lo continuo y articulado necesita de nuevas herramientas de acción incorporando además elementos que son mejoradores de la calidad de vida. La aplicación de estas ordenanzas posibilita un tejido continúo resolviendo también el tiempo de consolidación de un paisaje urbano caracterizado por lo dinámico. Cada intervención logra leerse terminado en sí mismo sin la necesidad del colindante para verse completo